サブリース契約を結んでいると、

「家賃を保証してもらえるなら、建物の修繕費もサブリース会社が負担してくれるのでは？」

と思うオーナーもいるかもしれません。

しかし、ここは分けて考える必要があります。

サブリースの家賃保証と、大規模修繕費の負担は別問題です。

結論からいうと、建物の大規模修繕費は、基本的にオーナーが負担するものと考えておいたほうがいいでしょう。

「サブリースだから大規模修繕も会社がやってくれる」と考えていると、後になって大きな出費に驚くことがあります。

---

大規模修繕とは？

大規模修繕とは、建物を長期間維持するために行う大きな修繕工事です。

例えば、

• 外壁塗装・補修
• 屋上防水
• バルコニーの防水
• 給排水設備の大規模な修繕
• 共用部分の修繕
• エレベーターなどの設備修繕
• 建物設備の大規模な交換

などがあります。

数万円程度の小修繕とは違い、工事によっては数十万円、数百万円単位の費用になることがあります。

---

サブリースでも建物の所有者はオーナー

なぜ大規模修繕費がオーナー負担になるのでしょうか。

サブリースでは、

オーナー → サブリース会社 → 入居者

という関係になります。

サブリース会社はオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸します。

しかし、物件そのものを所有しているのはオーナーです。

そのため、

建物そのものを長期的に維持するための大規模修繕は、基本的にオーナー側の負担になります。

ここを「家賃保証」と混同しないことが重要です。

---

「家賃保証」なのに修繕費は保証されない

サブリースの魅力として、

「空室になっても一定の賃料が入ります」

という説明があります。

これはあくまで賃料についての話です。

例えば、

保証賃料
月10万円

なら、

年間の保証賃料は120万円です。

しかし、建物の大規模修繕で、

200万円

かかったとしても、

「家賃を保証しているから、その200万円もサブリース会社が払ってくれる」

とはなりません。

つまり、

家賃保証＝建物維持費の保証ではありません。

ここはサブリースを検討するうえで非常に重要なポイントです。

---

外壁塗装や屋上防水はオーナー負担になりやすい

特にオーナーが意識しておきたいのが、

外壁と屋上

です。

例えば、

• 外壁の塗装
• 外壁のひび割れ補修
• 屋上防水
• シーリング工事
• バルコニー防水

などです。

これらは建物そのものを維持するための工事です。

そのため、サブリース会社が入居者から家賃を集めているからといって、サブリース会社が当然に費用を負担するわけではありません。

大規模修繕をするためのお金は、オーナー側で準備しておく必要があります。

---

「サブリース会社が修繕してくれる」の意味に注意

サブリース会社から、

「修繕はこちらで対応します」

と言われることがあります。

ここで注意したいのが、

「対応する」と「費用を負担する」は違う

ということです。

サブリース会社が、

• 修繕箇所を確認する
• 業者を手配する
• 工事日程を調整する
• 入居者へ連絡する

などを行っていても、

工事費用そのものはオーナー負担

ということがあります。

つまり、

「会社が修繕してくれる」

と言われたら、

「費用は誰が払うのですか？」

まで確認する必要があります。

---

大規模修繕の業者を会社が指定することもある

さらに確認しておきたいのが業者です。

例えば、

修繕費 → オーナー負担

なのに、

修繕業者 → サブリース会社が指定

という契約も考えられます。

この場合、

「自分がお金を払うのに、業者は自分で選べないの？」

という問題が出てきます。

大規模修繕は金額が大きくなるため、契約前に、

「大規模修繕の業者はオーナーが選べますか？」

「相見積もりは取れますか？」

と確認しておいたほうがいいでしょう。

---

「修繕しない」という選択ができるとは限らない

例えばサブリース会社から、

「外壁の修繕が必要です」

と言われたとします。

オーナーが、

「今はお金がないので、修繕しません」

と考えたとしても、建物の状態や契約内容によっては、そのまま放置できない場合があります。

さらに契約上、

• 建物を適切に維持する義務
• 必要な修繕を行う義務
• 設備を維持する義務

などが定められている場合があります。

また、修繕を行わないことが保証賃料や契約関係に影響する可能性もあります。

そのため、

「オーナー負担だから、好きなタイミングで修繕すればいい」

とも限りません。

契約書の内容を確認する必要があります。

---

大規模修繕費は「将来の家賃収入」から考える

サブリース物件の収益を見るとき、

「毎月10万円保証される」

だけで判断するのは危険です。

例えば、

年間保証賃料
120万円

年間のその他の支出
50万円

だとすると、

単純計算では70万円が残ります。

しかし数年後に、

大規模修繕費300万円

が発生するかもしれません。

もちろん大規模修繕は毎年発生するものではありません。

だからこそ、

長期的な収支の中に修繕費を入れて考える

ことが大切です。

---

「高い保証賃料」だけで判断しない

サブリース会社から、

「周辺の相場より高い保証賃料を設定できます」

と提案されたとします。

これは一見すると魅力的です。

しかし、

保証賃料が高い＝必ず儲かる

とは限りません。

オーナーが負担する、

• 大規模修繕
• 設備交換
• 固定資産税
• ローン
• その他の維持費

などを含めて考える必要があります。

特に大規模修繕は、一度に大きなお金が出ていく可能性があります。

---

契約前に確認しておきたいこと

サブリース契約を結ぶ前なら、次の質問をしておくといいでしょう。

「大規模修繕費は誰が負担しますか？」

まずこれです。

さらに、

「外壁塗装は誰が負担しますか？」

「屋上防水は？」

「給排水設備の大規模修繕は？」

「設備交換は？」

「修繕業者は誰が選びますか？」

「相見積もりは可能ですか？」

「修繕を行わなかった場合、保証賃料に影響しますか？」

ここまで確認しておきましょう。

---

契約書では「修繕費」だけを探さない

大規模修繕について確認するときは、契約書の「修繕費」という言葉だけを見るのではなく、

• 修繕
• 維持管理
• 建物管理
• 費用負担
• 設備
• 大規模修繕
• 原状回復
• 特約

などの項目を確認します。

特に重要なのが、

「誰が負担するか」

だけでなく、

「誰が工事を決めるか」

です。

オーナーが費用を負担するなら、どのような工事をするのか、いくらかかるのかを確認できる仕組みになっているかも見ておきましょう。

---

大規模修繕費を最初から想定しておく

サブリース物件を所有するなら、大規模修繕費を「突然発生する臨時出費」と考えるより、

将来発生する可能性が高い費用

として考えておくほうが現実的です。

毎月の保証賃料から、

「将来の大規模修繕のために、いくら残しておくか」

を考えておけば、突然大きな工事が必要になったときにも対応しやすくなります。

---

まとめ

サブリースの大規模修繕費は、基本的にオーナー負担と考えておくことが重要です。

特に、

• 外壁
• 屋上防水
• バルコニー
• 給排水設備
• 共用部分
• 大規模な設備交換

などは、大きな費用が発生する可能性があります。

そして、

家賃保証があるからといって、大規模修繕費までサブリース会社が保証してくれるわけではありません。

ここを混同しないことが大切です。

また、

「サブリース会社が修繕を手配する」＝「サブリース会社が費用を払う」

でもありません。

契約前には、

「大規模修繕費は誰が負担するのか？」

「誰が業者を選ぶのか？」

「相見積もりは取れるのか？」

「修繕しない場合、保証賃料に影響するのか？」

まで確認しておきましょう。

サブリースの収益性を見るときは、毎月の保証賃料だけではなく、将来の大規模修繕費まで含めて考えることが重要です。

「家賃は保証される。でも建物の修繕費まで保証されるとは限らない。」

この違いを理解しておくことが、サブリース契約で後悔しないための重要なポイントです。