サブリース物件では、入居者が支払う家賃より、オーナーが受け取る保証賃料のほうが低いケースがあります。
たとえば、
- 入居者が支払う家賃：10万円
- オーナーへの保証賃料：8万5,000円
という契約です。
この場合、
「入居者から10万円入っているのに、なぜオーナーには8万5,000円しか入らないの？」
「差額の1万5,000円は誰のもの？」
と疑問に感じるかもしれません。
結論からいうと、差額がサブリース会社の収益になる契約はありますが、必ずしも単純に「差額＝会社の利益」とは限りません。
契約内容によって扱いが異なるため、仕組みを確認することが重要です。
入居者家賃と保証賃料には差額がある
サブリースでは、基本的に次のような関係になります。
オーナー → サブリース会社 → 入居者
オーナーとサブリース会社との間で賃料が決まり、サブリース会社と入居者との間でも賃料が設定されます。
たとえば、
入居者家賃：10万円
オーナーへの保証賃料：8万5,000円
なら、表面的には1万5,000円の差があります。
この差額については、サブリース会社が転貸によって得る収入と、オーナーへの支払いとの差として発生します。
ただし、そこからサブリース会社が負担する費用などがあるため、1万5,000円すべてが会社の純利益になるわけではありません。
なぜサブリース会社は入居者家賃より安い保証賃料を設定するのか？
理由の一つは、サブリース会社がオーナーから物件を借り、それを入居者に転貸するというビジネスモデルにあります。
たとえば、
入居者から10万円
↓
サブリース会社が受け取る
↓
オーナーに8万5,000円を支払う
という構造なら、差額の1万5,000円がサブリース会社側に残ります。
サブリース会社は、この収入から契約に応じて、
- 入居者募集
- 契約手続き
- 入居者対応
- 滞納対応
- 空室期間のリスク
- 管理業務
- その他の運営コスト
などを負担します。
したがって、差額にはサブリース会社がサービスやリスクを引き受ける対価という側面があります。
入居者家賃が10万円なら、オーナーも10万円もらえるわけではない
ここは特に注意したいところです。
「この物件は10万円で入居者が住んでいる」
という情報だけでは、オーナーの収入は判断できません。
サブリース契約でオーナーに支払われる金額が8万5,000円なら、基本的には8万5,000円がオーナー側の賃料収入になります。
つまり、
入居者家賃10万円 ≠ オーナーの保証賃料10万円
です。
物件の収益性を判断するときには、入居者募集時の家賃ではなく、サブリース会社からオーナーに実際に支払われる金額を見る必要があります。
「差額15％なら高すぎる」とは限らない
たとえば、
- 入居者家賃：10万円
- 保証賃料：8万5,000円
- 差額：1万5,000円
なら、入居者家賃に対して15％の差があります。
これだけを見ると、
「15％もサブリース会社に取られている」
と感じるかもしれません。
しかし、重要なのはその15％と引き換えに何をしてもらえる契約なのかです。
もし空室が発生しても一定の保証賃料が支払われる契約なら、オーナーは空室による収入減少リスクの一部または全部をサブリース会社に移していることになります。
一方で、空室リスクをオーナーが負うタイプなら、同じ15％の差額でも意味は変わってきます。
したがって、
「何％取られるか」だけではなく、「何を保証してもらえるか」
を見る必要があります。
入居者家賃が上がっても、オーナーの保証賃料は自動的に上がるとは限らない
もう一つ注意したいのが、入居者家賃と保証賃料が連動するとは限らないことです。
たとえば、
当初
- 入居者家賃：10万円
- 保証賃料：8万5,000円
だったとします。
その後、周辺相場が上昇して、入居者家賃が11万円になったとしても、
保証賃料が自動的に9万3,500円になるとは限りません。
オーナーへの支払額は、サブリース会社との契約で定められた賃料だからです。
保証賃料の改定時期や改定方法が契約書に定められている場合は、そのルールに従うことになります。
つまり、
入居者家賃が上がったからオーナーの収入も同じ割合で増える
とは考えないほうが安全です。
逆に入居者家賃が保証賃料を下回ったら？
ここでは反対のケースも考えてみましょう。
契約当初は、
- 保証賃料：8万5,000円
- 入居者家賃：10万円
だったものが、周辺相場の下落によって入居者家賃が8万円になったとします。
この場合、サブリース会社がオーナーに8万5,000円を支払うのか、それとも保証賃料が改定されるのかは、契約内容によって異なります。
「家賃保証だから絶対に8万5,000円が続く」と決めつけるのは危険です。
契約書に、
- 賃料改定
- 賃料減額
- 賃料見直し
- 契約期間
- 固定期間
などの条項がないか確認しましょう。
オーナーが見るべきなのは「入居者家賃」だけではない
サブリース物件を比較するときは、次の数字を分けて考えるとわかりやすくなります。
| 項目 | 例 |
|---|---|
| 入居者家賃 | 100,000円 |
| オーナー保証賃料 | 85,000円 |
| 差額 | 15,000円 |
| 年間保証賃料 | 1,020,000円 |
さらにここから、
- ローン返済
- 固定資産税
- 保険料
- 修繕費
- 原状回復費
- その他のオーナー負担費用
などを考えます。
最終的に重要なのは、保証賃料から必要な支出を差し引いた後にいくら残るのかです。
契約前に確認したい「差額」のポイント
サブリースを契約する前なら、次の質問をしておきましょう。
① 入居者にいくらで貸すのか？
現在の入居者家賃、募集家賃、周辺相場を確認します。
② オーナーへの保証賃料はいくらか？
「家賃○万円」ではなく、オーナーに振り込まれる金額を確認します。
③ 入居者家賃と保証賃料の差額は何に対するものか？
単純な手数料なのか、管理や空室リスクなどを含むものなのかを確認しましょう。
④ 入居者家賃が上がったら保証賃料も上がるのか？
自動的に連動するのか、一定期間ごとの見直しなのかを確認します。
⑤ 入居者家賃が下がったら保証賃料はどうなるのか？
ここは特に重要です。
保証賃料の改定条件を契約書で確認しておきましょう。
まとめ
サブリースでは、
入居者が支払う家賃とオーナーが受け取る保証賃料が異なる
ことがあります。
たとえば入居者が10万円を支払っていても、オーナーへの保証賃料が8万5,000円なら、オーナーが受け取る基本的な賃料は8万5,000円です。
この差額はサブリース会社側に残りますが、そのすべてが純利益になるわけではありません。
重要なのは、差額の大きさだけを見るのではなく、
「その差額と引き換えに、サブリース会社が何を負担しているのか」
を確認することです。
そしてもう一つ重要なのが、入居者家賃と保証賃料は別々に動く可能性があるということです。
入居者家賃が上がっても保証賃料が自動的に上がるとは限らず、逆に市場家賃が下落すれば保証賃料の改定が問題になることもあります。
サブリースの収益性を判断するときは、「入居者はいくら払っているか」ではなく、**「オーナーにはいくら入り、それが将来どう変わる契約なのか」**を見ることが大切です。
