「サブリースなら空室でも家賃が入る」と聞くと、本当にそんな仕組みなのか気になる人もいるでしょう。
結論からいうと、家賃保証型のサブリース契約であれば、入居者がいない空室期間でも、契約で定められた賃料がオーナーに支払われる仕組みがあります。
ただし、どんな場合でも必ず同じ金額が支払われるわけではありません。
免責期間や賃料改定など、契約内容によってオーナーが受け取れる金額が変わることがあります。
この記事では、サブリースで空室が発生したときに家賃がどうなるのかを解説します。
サブリースなら空室でも家賃が入る仕組み
通常の賃貸経営では、入居者がいなければ家賃収入は発生しません。
例えば月10万円の部屋が空室になれば、その期間の家賃収入は原則として0円です。
一方、家賃保証型のサブリースでは、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げています。
そのため、入居者がいない期間でも、サブリース会社とオーナーとの契約に基づいて賃料が支払われる仕組みになっています。
イメージすると、
一般的な賃貸
入居者あり
→ オーナーに家賃10万円
入居者なし
→ オーナーの家賃収入0円
家賃保証型サブリース
入居者あり
→ オーナーに保証賃料
入居者なし
→ 契約条件に従って保証賃料
という違いがあります。
これがサブリースの家賃保証の基本的な仕組みです。
ただし「空室＝必ず満額保証」ではない
ここは注意が必要です。
サブリース契約を結んでいるからといって、空室になった瞬間から必ず満額の保証賃料が支払われるとは限りません。
契約によっては、免責期間が設定されていることがあります。
例えば、入居者が退去した後の一定期間について、サブリース会社からオーナーへの賃料支払いが免除される契約です。
仮に保証賃料が月8万円で、退去後に1か月の免責期間が設定されている場合、
- 退去月：条件によって支払い
- 翌月：免責期間で保証賃料なし
- その後：契約条件に基づいて保証賃料を支払い
といった形になる可能性があります。
したがって、サブリースを検討するときは、
「空室でも保証されるか？」
だけではなく、
「空室になった場合、いつから保証されるのか？」
まで確認することが重要です。
新築物件にも免責期間が設定されることがある
免責期間は、入居者が退去した後だけとは限りません。
契約によっては、新築物件の完成直後などに一定期間の免責が設定されている場合があります。
そのため、新築アパートなどでサブリースを利用する場合には、
「完成したその月から保証賃料が満額入るのか」
を確認しておきましょう。
事業計画では家賃収入が発生する前提になっていても、実際の契約に免責期間があれば、想定していたキャッシュフローとズレる可能性があります。
空室が長期間続いても保証されるの？
家賃保証型の契約では、契約上の保証条件が維持されている限り、空室が長期間続いた場合でも保証賃料が支払われる仕組みがあります。
例えば、
- 1か月空室
- 3か月空室
- 6か月空室
となっても、契約条件に基づいて保証賃料が支払われるというものです。
これが一般的な賃貸経営との大きな違いです。
ただし、保証賃料そのものが将来にわたって固定されるとは限りません。
賃料改定の条項が契約にある場合、周辺の賃料相場や物件の状況などを踏まえて、保証賃料が見直される可能性があります。
つまり、
「空室リスクを抑えられる」ことと「将来の賃料が永久に固定される」ことは別の話です。
パススルー型では空室の影響を受ける
サブリースには、家賃保証型だけでなく、入居者から受け取った賃料を基準にオーナーへの支払い額が決まるタイプもあります。
いわゆるパススルー型です。
この場合、入居者が退去して空室になると、オーナーが受け取る賃料も減少することがあります。
そのため、
サブリース＝どんな契約でも空室時に家賃が保証される
と考えるのは適切ではありません。
契約が「家賃保証型」なのか、それとも「パススルー型」なのかを確認する必要があります。
空室でも家賃が入る代わりに何を負担している？
サブリースの家賃保証には、当然ながらコストがあります。
一般的な賃貸経営なら、入居者から受け取った家賃がオーナーの収入になります。
一方、サブリースでは、入居者が支払う賃料とオーナーが受け取る保証賃料に差があるのが一般的です。
例えば、
入居者家賃：10万円
オーナーへの保証賃料：8万5,000円
なら、オーナーは満室でも10万円ではなく8万5,000円を受け取ります。
この差額には、サブリース会社が空室リスクを負担することや、管理・募集などの業務を行うことなどが関係します。
したがって、サブリースを検討するときには、
空室になっても家賃が入る
というメリットだけで判断するのではなく、
その保証を受けるために、満室時の収益をどれだけ手放しているのか
まで比較する必要があります。
「空室でも家賃が入る」と聞いたら確認したいこと
サブリース会社から「空室でも家賃保証があります」と説明された場合、次の項目を確認しておきましょう。
① 保証賃料はいくらか
「家賃の○％」だけではなく、実際にオーナーが受け取る金額を確認します。
② 免責期間はあるか
新築時や退去後などに、保証賃料が支払われない期間が設定されていないか確認します。
③ 家賃保証の期間はいつまでか
「○年間保証」と書かれている場合、その期間が終了した後の契約条件も確認します。
④ 保証賃料は改定されるか
現在の保証賃料だけでなく、将来的な賃料見直しについて契約書を確認します。
⑤ パススルー型ではないか
空室になった場合にオーナーの賃料収入も減る契約なのか確認します。
まとめ
サブリースの家賃保証型では、入居者がいない空室期間でも、契約条件に基づいてオーナーに賃料が支払われる仕組みがあります。
そのため、通常の賃貸経営と比べて空室による収入減少を抑えられることが、サブリースの大きなメリットです。
ただし、
- 免責期間がある
- 保証賃料が改定されることがある
- 契約によって保証条件が異なる
- パススルー型では空室の影響を受ける
などの点には注意が必要です。
「サブリースなら空室でも家賃が入る」という説明だけで判断せず、空室になったときに、いつから・いくら・どの期間まで支払われるのかを契約書で確認しましょう。
