サブリース契約を結んでいると、ある日突然、
「この契約を終了したい」
「契約を解除してほしい」
「条件変更に応じてもらえないなら契約を終了する」
などと、サブリース会社から契約解除を迫られることがあります。
オーナーとしては、
「こちらから解約したいわけではないのに、なぜ？」
と不安になるでしょう。
特に、ローン返済中の物件なら、保証賃料がなくなれば毎月のキャッシュフローに大きな影響が出る可能性があります。
では、サブリース会社から契約解除を迫られた場合、オーナーはどう対応すればいいのでしょうか。
まず「契約解除」と「家賃減額」を分けて考える
最初に確認したいのがここです。
サブリース会社から、
「この家賃では今後続けられません」
と言われた場合、それが、
①保証賃料を減額したい
という話なのか、
②サブリース契約そのものを終了したい
という話なのかを確認しましょう。
この2つはまったく同じではありません。
例えば、
「保証賃料を10万円から8万円にしたい」
というのは賃料改定の問題です。
一方、
「サブリース契約を終了したい」
というのは契約終了の問題です。
まず会社に、
「今回の申し出は、賃料減額の提案ですか。それとも契約解除の通知ですか？」
と確認しましょう。
「解除してください」と言われても、すぐ同意しない
サブリース会社から契約終了を求められた場合、
「分かりました」
とその場で同意するのは避けたほうがいいでしょう。
まず、
- なぜ解除したいのか
- いつ解除したいのか
- 契約書のどの条項を根拠にしているのか
- オーナー側に違約金や費用負担があるのか
- 入居者はどうなるのか
- 解除後の管理はどうなるのか
を確認します。
特に重要なのが、
「会社側が契約を終了できる根拠は何なのか」
という点です。
契約書の「解除条項」を確認する
サブリース契約書には、契約を終了させる条件が記載されていることがあります。
例えば、
- 契約期間満了
- 契約違反
- 賃料支払いなどの債務不履行
- 建物の重大な問題
- 特約による解除
- その他の解除事由
などです。
サブリース会社が、
「契約を解除します」
と言ってきたのであれば、
「契約書の何条に基づく解除なのか」
を確認することが重要です。
「採算が合わないから解除」は、そのまま認められる？
ここはケースによって異なります。
例えばサブリース会社が、
「空室が増えて採算が合わない」
「周辺の家賃相場が下がった」
「この物件では利益が出ない」
などと説明してきたとします。
しかし、
「採算が合わない」＝直ちに契約を自由に解除できる
とは限りません。
まず契約書にどのような解除条件が定められているのかを確認する必要があります。
また、マスターリース契約が建物賃貸借契約に該当する場合には、借地借家法の規定が関係することがあります。
国土交通省も、サブリース契約ではオーナーからの解約だけでなく、サブリース業者からの解約についても、借地借家法などの関係を確認する必要があることを説明しています。
家賃減額を拒否したら「解除する」と言われた場合
これはサブリースでは特に注意したいパターンです。
例えば、
サブリース会社
「保証賃料を10万円から8万円に下げたい」
↓
オーナー
「納得できないので拒否します」
↓
サブリース会社
「では契約を解除します」
というケースです。
この場合、
「減額を拒否したら会社が自由に契約解除できる」
と即断するのは危険です。
賃料減額の問題と、契約解除の問題は別々に確認する必要があります。
特に、サブリース会社から提示された書面があるなら、保存しておきましょう。
「解除通知」が届いたら放置しない
サブリース会社から正式な書面が届いた場合は、放置しないことが重要です。
例えば、
「○月○日をもって契約を解除します」
といった通知が届いた場合には、
- 解除理由
- 契約上の根拠
- 解除日
- 契約書の該当条項
- 入居者への対応
- 賃料の支払い
- 管理業務の引き継ぎ
などを確認します。
そして、内容に納得できない場合は、書面を持って弁護士などの専門家に相談することを検討します。
サブリース会社が撤退したら入居者はどうなる？
ここも忘れてはいけません。
サブリースでは、
オーナー
↓
サブリース会社
↓
入居者
という関係になっています。
そのため、サブリース会社との契約が終了すると、
「入居者との契約はどうなるの？」
という問題が出てきます。
サブリース会社と入居者との間に転貸借契約が存在するため、オーナーとサブリース会社の契約終了だけを見て判断することはできません。
国土交通省も、サブリース契約の終了が入居者との関係に影響する可能性について注意喚起しています。
契約解除後の「管理」をどうするか
もし本当にサブリース契約が終了することになれば、次に考えなければならないのが管理です。
例えば、
- 入居者への連絡
- 家賃の受け取り
- 入居者対応
- 修繕対応
- 更新手続き
- 入居者募集
- 管理会社の選定
などがあります。
そのため、
「解除されるかどうか」だけではなく、「解除された後どうするか」
まで準備しておくことが大切です。
ローン返済中ならキャッシュフローを確認する
サブリース会社から契約解除を迫られた場合、最も怖いのが、
保証賃料がなくなることによる収支悪化
です。
例えば、
保証賃料
10万円
ローン返済
8万円
だったとします。
保証賃料がなくなれば、当然これまでと同じ収支ではなくなります。
しかし、解除後に一般管理へ切り替え、
実際の入居者家賃
12万円
管理費等
1万円
となれば、必ずしも悪い方向だけとは限りません。
つまり、
「サブリースを解除される＝必ず損」
とも限りません。
解除後の家賃相場や空室率、管理費、募集費用、修繕費などを含めて収支を計算することが重要です。
会社とのやり取りは記録しておく
トラブルになりそうなら、電話だけで済ませないことも重要です。
例えば、
「先ほどのお話について、確認のためメールで内容を送ってください」
とお願いする方法があります。
残しておきたいのは、
- 解除を求められた日時
- 担当者の発言
- 解除理由
- 会社から届いた書面
- メール
- 減額提案
- 契約変更案
などです。
後から「言った・言わない」になるのを防ぐためです。
絶対にやってはいけないのは「感情的に同意すること」
サブリース会社から突然、
「契約を終了してください」
と言われると、驚いてしまいます。
しかし、
「分かりました。では解約します」
とその場で同意してしまうと、後から条件を変更することが難しくなる可能性があります。
まず書面を受け取り、契約書と照らし合わせましょう。
相談するときに準備するもの
弁護士などに相談する場合は、次の資料を揃えておくといいでしょう。
- サブリース契約書
- 重要事項説明書
- 契約前のパンフレット
- 家賃保証の説明資料
- 会社から届いた解除通知
- 家賃減額の通知
- メール
- その他の会社とのやり取り
- ローン返済予定表
- 現在の入居状況が分かる資料
特に、
「契約時に何を説明されたのか」
が分かる資料は残しておきましょう。
まとめ
サブリース会社から契約解除を迫られた場合、最初にするべきなのは、
「分かりました」と同意することではありません。
まず、
- 解除なのか家賃減額なのか確認する
- 解除理由を確認する
- 契約書の解除条項を確認する
- 会社が何を根拠に解除しようとしているのか確認する
- 解除後の入居者・管理の扱いを確認する
- 収支への影響を計算する
- 必要なら専門家に契約書を見てもらう
という順番で対応しましょう。
特に、サブリース会社が「採算が合わない」「減額に応じないなら解除する」と言ってきた場合は、会社の説明だけで判断しないことが重要です。
契約書には何が書かれているのか。
解除の条件は何なのか。
そして、解除された場合にオーナーはどの程度の損失を受けるのか。
この3点を分けて考えると、冷静に対応しやすくなります。
※個別の契約で実際に解除できるか、違約金が発生するか、借地借家法がどう適用されるかは契約内容によって異なるため、深刻な争いになっている場合は専門家への確認が必要です。
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