サブリース会社から、
「保証賃料を減額したい」
と言われたものの、オーナーが納得できない。
話し合いを続けても折り合いがつかず、最終的に裁判になったらどうなるのでしょうか。
結論からいうと、裁判では「サブリース会社が提示した減額額が正しいか」「オーナーが拒否したから元の家賃のままなのか」という単純な二択で決まるわけではありません。
借地借家法32条の賃料減額請求が問題になる場合、裁判所が契約の経緯や賃料決定の事情などを総合的に考慮して、相当な賃料額を判断することになります。国土交通省も、協議で家賃改定について合意できなければ、最終的には訴訟になると説明しています。
サブリース会社が「下げたい」と言えば、その金額になるわけではない
ここは非常に重要です。
例えば現在の保証賃料が、
月10万円
だったとします。
サブリース会社から、
「周辺相場が下がったので8万円にしてください」
と言われたとしても、
「会社が8万円と言ったから、翌月から8万円になる」
という単純な仕組みではありません。
サブリース会社には借地借家法32条に基づく賃料減額請求権が認められる場合がありますが、オーナーが必ずその請求を受け入れなければならないわけではありません。国土交通省もこの点を明確に説明しています。
双方の話し合いで合意できなければ、裁判で適正な賃料が争われることになります。
裁判では何を基準に家賃を決める？
では、裁判になったら、
「周辺の家賃相場が○万円だから○万円」
と単純に決まるのでしょうか。
そうとは限りません。
最高裁判例では、賃料減額の当否や相当賃料額を判断する際に、契約当事者が賃料額を決定する際に考慮した事情を総合的に考慮するという考え方が示されています。
特にサブリースでは、一般の賃貸借とは違い、賃料保証特約などが契約の重要な要素になっている場合があります。
つまり、
現在の相場だけを見るのではなく、「なぜその保証賃料になったのか」まで見る
ということです。
「家賃保証」と契約書に書いてあっても減額請求されることがある
サブリースでよくある誤解が、
「契約書に家賃保証と書いてあるから、契約期間中は絶対に減額されない」
というものです。
しかし、国土交通省は、契約書に家賃を改定する内容が盛り込まれているかどうかにかかわらず、借地借家法32条に基づく減額請求があり得ることを説明しています。
そのため、
「保証賃料だから裁判になっても絶対に元の金額が維持される」
とは考えないほうがいいでしょう。
では、裁判になったら最初の減額要求がそのまま認められる？
これも違います。
例えば、
現在の保証賃料
10万円
サブリース会社の提示額
7万円
だったとします。
裁判になったからといって、
7万円になる
とは限りません。
裁判では、契約締結の経緯や周辺の賃料、経済事情、物件の状況、当初の賃料がどのように決定されたのかなど、さまざまな事情が考慮されます。
最高裁のサブリース関連判例でも、賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情などを考慮すべきとされています。
サブリース会社側にも説明が必要になる
現在の制度では、サブリース会社が借地借家法32条に基づいて家賃減額請求を行おうとする場合、減額しようとする家賃の額や、その設定根拠などについてオーナーに説明する必要があります。
国土交通省のFAQでも、その旨が明記されています。
つまり、
「会社の都合で利益が減ったから下げます」
だけではなく、
「なぜこの金額に変更するのか」
という根拠を確認することが重要です。
オーナーが「減額には納得できない」と言ったら？
まずは協議になります。
例えば、
「現在の周辺相場は本当に下がっていますか？」
「どの物件と比較していますか？」
「7万円という金額はどのように算出しましたか？」
「現在の入居者家賃はいくらですか？」
「当初の保証賃料は何を基準に決めましたか？」
などを確認します。
そこで双方が合意できれば、裁判に進む必要はありません。
問題は、
オーナー「10万円のままにしてほしい」
サブリース会社「7万円でなければ採算が合わない」
というように、双方の主張が大きく食い違った場合です。
この場合、最終的に裁判で争われる可能性があります。
裁判になったら「どちらかの言い分が100％通る」とは限らない
サブリースの家賃減額裁判では、
オーナーの希望額
と
サブリース会社の希望額
のどちらかをそのまま採用するとは限りません。
裁判所が様々な事情を考慮して、相当と考える賃料額を判断することになります。
そのため、
「減額を拒否すれば絶対に元の保証賃料を維持できる」
というわけでもありません。
反対に、
「サブリース会社が減額を要求したから、その金額を払わなければならない」
というわけでもありません。
ここが非常に重要です。
過去にもサブリースの賃料減額をめぐる最高裁判例がある
サブリースの家賃減額問題は、単なる理論上の話ではありません。
実際に、過去にはサブリース契約の賃料減額をめぐる裁判が最高裁まで争われています。
最高裁は平成15年10月21日や平成15年10月23日などの判決で、賃料減額請求について判断しています。裁判所の裁判例検索でも、平成12年（受）573号の「建物賃料改定請求事件」が確認できます。
国土交通省も、これらの最高裁判例を踏まえ、サブリースでは契約時の事情や保証賃料が決定された事情などを考慮して相当賃料を判断することを説明しています。
裁判になった場合、オーナーが用意しておきたい資料
もし減額問題が深刻になった場合は、契約書だけではなく、契約に至るまでの資料も残しておいたほうがいいでしょう。
例えば、
- サブリース契約書
- 重要事項説明書
- 契約前のパンフレット
- 家賃保証のシミュレーション
- 当初の保証賃料を説明した資料
- サブリース会社からの減額通知
- 減額の根拠資料
- 周辺物件の賃料資料
- サブリース会社とのメール
- 担当者とのやり取り
などです。
特に、
「当初、なぜこの保証賃料だったのか」
が分かる資料は重要です。
裁判になる前に確認したいこと
家賃減額を提示されたら、いきなり裁判を考える必要はありません。
まず、
① 減額の理由を確認する
「相場が下がった」というなら、どのようなデータなのか確認します。
② 減額後の賃料の根拠を確認する
なぜ10万円から8万円なのか、計算根拠を確認します。
③ 契約書を確認する
賃料改定についてどのような条項があるのか確認します。
④ 自分でも周辺相場を調べる
サブリース会社から出された資料だけで判断しないことも重要です。
⑤ 専門家に相談する
金額が大きい場合や、すでに会社との交渉が決裂している場合は、弁護士などに契約書を確認してもらう方法があります。
「裁判になったら負ける」と考える必要はない
家賃減額を要求されると、
「大手のサブリース会社だから、裁判になったら勝てないだろう」
と考えてしまうかもしれません。
しかし、裁判では会社の規模ではなく、契約内容や賃料が決定された経緯、経済事情などが問題になります。
だからこそ、
「サブリース会社が言っているから正しい」
とも、
「契約書に保証と書いてあるから絶対に下がらない」
とも決めつけないことが大切です。
まとめ
サブリースの家賃減額で裁判になった場合、サブリース会社が提示した減額額がそのまま認められるとは限りません。
一方で、オーナーが減額を拒否したからといって、元の保証賃料が永久に維持されるとも限りません。
裁判では、
- 契約内容
- 契約締結の経緯
- 当初の保証賃料が決まった事情
- 周辺の賃料相場
- 経済事情の変化
- 賃料保証特約などの存在
といった事情を総合的に考慮して、相当な賃料が判断されます。
つまり、サブリースの家賃減額は、
「会社が言った金額に従う」
か
「元の金額を絶対に守る」
かの単純な問題ではありません。
減額の根拠を確認し、契約書と資料を整理したうえで、必要なら専門家を交えて交渉する。
これが現実的な対応になります。
なお、この記事では「裁判になったらどうなるか」に絞り、「サブリースの家賃減額と借地借家法32条の関係」では法律の仕組みそのものを説明する形にすると、2記事の役割がきれいに分かれます。
