「サブリースなら空室でも家賃が保証される」と聞いていても、契約書を見ると「免責期間」という言葉が書かれていることがあります。
では、サブリースの免責期間は実際にどのくらいなのでしょうか？
結論からいうと、免責期間には法律で決められた一律の長さはありません。
契約によって異なりますが、サブリース会社の案内や不動産管理会社の情報を見ると、新築時は2〜3か月程度とする例が比較的見られます。一方で、1〜6か月程度の条件を提示する例もあります。
そのため、
「サブリースの免責期間＝必ず3か月」
と考えるのは危険です。
重要なのは、何か月なのかだけでなく、いつ発生するのか、どんな場合に発生するのかを確認することです。
サブリースの免責期間は一般的に何か月？
目安として考えるなら、次のようなイメージです。
| 免責期間 | 考え方 |
|---|---|
| 1か月程度 | 比較的短い |
| 2〜3か月程度 | 一般的な条件として紹介されることがある |
| 4〜6か月程度 | オーナーにとって負担が大きくなりやすい |
| 6か月超 | 契約条件を特に慎重に確認したい |
ただし、これはあくまで目安です。
実際にはサブリース会社や物件によって条件が異なります。
例えば、ある管理会社では新築時の免責期間を2〜3か月程度として説明しています。また、別の会社では引渡日から3か月を免責期間として設定しています。
一方で、1〜6か月程度を一般的な条件の例として紹介している情報もあります。
つまり、「何か月が普通か」だけで判断するのではなく、自分が契約する会社の条件を見ることが重要です。
なぜ免責期間が設定されるの？
主な理由は、サブリース会社が物件を借り上げた後、入居者を募集するための期間などを考慮しているからです。
例えば新築アパートなら、
建物完成
↓
入居者募集
↓
入居者決定
↓
入居開始
という流れになります。
完成した瞬間にすべての部屋が埋まるとは限りません。
そのため、契約開始時の一定期間について、サブリース会社からオーナーへの賃料支払いを免除する条件が設定されることがあります。
国土交通省も、「空室保証」と表示されていても、入居者募集時などに賃料支払いの免責期間が設けられている場合があると注意喚起しています。
免責期間3か月なら、いくら損する？
ここは非常に重要です。
例えば、
保証賃料：月10万円
だったとします。
免責期間が3か月なら、
10万円 × 3か月
＝ 30万円
です。
つまり、契約開始時に30万円の保証賃料を受け取れないことになります。
月15万円なら、
15万円 × 3か月
＝ 45万円
月20万円なら、
20万円 × 3か月
＝ 60万円
です。
「3か月くらいなら大したことない」と考えるのではなく、自分の物件の保証賃料に置き換えて金額を計算することが大切です。
免責期間6か月ならどうなる？
例えば保証賃料が月10万円で、免責期間が6か月だったとします。
10万円 × 6か月
＝ 60万円
となります。
月20万円なら、
20万円 × 6か月
＝ 120万円
です。
しかも、この期間にローン返済がある場合、家賃収入がなくてもローン返済は続きます。
そのため、免責期間は単なる「家賃が少し入らない期間」ではありません。
投資開始時のキャッシュフローに直接影響する条件です。
退去するたびに免責期間があるの？
ここも契約書で必ず確認したいポイントです。
免責期間には、
契約開始時だけ発生するもの
と、
入居者の退去後にも発生するもの
があります。
例えば、
「新築時3か月免責」
だけなら、契約開始時の3か月が問題になります。
しかし、
「退去後も1か月免責」
という契約なら、入居者が退去するたびに免責期間が発生する可能性があります。
実際に、退去後の免責期間を1〜3か月程度の例として紹介している情報もあります。
一方で、退去後の免責を設けないサブリース会社もあります。
したがって、
「免責期間は3か月です」
という説明を受けた場合でも、
「それは新築時だけですか？」
「入居者が退去した後にも発生しますか？」
と確認する必要があります。
「3か月免責」でも条件は会社によって違う
同じ「3か月免責」でも、実際の契約内容が同じとは限りません。
例えば、
- 引渡日から3か月
- 契約開始日から3か月
- 入居者募集開始から3か月
- 退去日から3か月
- 新築時だけ3か月
- 新築時＋退去時に免責
など、条件が異なる可能性があります。
また、既存入居者がいる物件をサブリースする場合など、現在の入居状況によって扱いが変わる会社もあります。
実際に、既存物件について3か月程度の免責期間を設定しつつ、既存入居者分については別の扱いをしている会社もあります。
だからこそ、「免責期間○か月」という数字だけでは不十分なのです。
免責期間が短ければ必ず良いわけではない
ここも注意してください。
例えば、
A社：免責1か月・保証賃料9万円
B社：免責3か月・保証賃料10万円
だったとします。
単純に「A社のほうが免責期間が短いから得」とは言い切れません。
年間で比較すると、
A社
9万円 × 12か月 − 9万円
＝ 99万円
B社
10万円 × 12か月 − 30万円
＝ 90万円
となります。
この場合は、免責期間だけを見るとA社が有利ですが、保証賃料との組み合わせによって年間収入は変わります。
さらに、
- 賃料改定
- 修繕費
- 原状回復費
- 管理費
- 契約期間
- 解約条件
などもあります。
つまり、免責期間だけでサブリース会社を比較するのは不十分です。
サブリースの免責期間は法律で決まっている？
「免責期間は3か月まで」といった全国一律のルールがあるわけではありません。
サブリース契約では、契約条件として免責期間が設定される場合があります。
国土交通省も、サブリース契約について「空室保証」と表示されていても免責期間が設定される場合があることを注意点として示しています。
したがって、
「法律で3か月と決まっている」
という理解は間違いです。
契約書に記載された具体的な条件を確認する必要があります。
契約前に確認したい5つのポイント
サブリースの免責期間を確認するときは、最低でも次の5点を確認しましょう。
① 免責期間は何か月？
まず基本です。
1か月なのか、3か月なのか、6か月なのかを確認します。
② いつから始まる？
「契約開始日」「引渡日」など、起算日を確認します。
③ 新築時だけ？
新築時だけの免責なのか、既存物件にも適用されるのかを確認します。
④ 退去後にも発生する？
これが特に重要です。
退去するたびに免責期間が発生する契約なのかを確認します。
⑤ 免責期間中の保証賃料はいくら？
当然ですが、免責期間中は保証賃料が支払われない条件なのか、その範囲も確認します。
「免責期間3か月」だけを見てはいけない
サブリースを比較するとき、
「A社は2か月」
「B社は3か月」
「C社は6か月」
と比較するだけでは不十分です。
重要なのは、
保証賃料 × 免責期間 × 発生条件
をセットで考えることです。
例えば、
保証賃料10万円・免責3か月・退去後も毎回1か月免責
なら、単純に「3か月免責」と考えるよりも、長期的な収益への影響を考える必要があります。
まとめ
サブリースの免責期間には、法律で決められた一律の期間はありません。
実際の契約では、2〜3か月程度とする例が見られる一方、1〜6か月程度の条件も存在します。
そのため、
「サブリースの免責期間は3か月が普通」
と決めつけるのではなく、
- 何か月なのか
- いつから始まるのか
- 新築時だけなのか
- 退去後にも発生するのか
- 免責期間中はいくら受け取れないのか
を契約書で確認することが重要です。
特に注意したいのは、
「免責3か月」＝3か月間だけ我慢すれば終わり
とは限らないことです。
退去後にも免責期間が設定されている契約なら、入居者の入れ替わりによって再び免責が発生する可能性があります。
サブリースの「家賃保証」を判断するときは、保証賃料の金額だけでなく、
「その保証が、いつから、どんな条件で始まるのか」
まで確認することが大切です。
