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サブリースの修繕は指定業者しか使えない？

サブリース契約を結んでいると、設備の故障や退去後の修繕などで、

「修繕は当社の指定業者を利用してください」

と言われることがあります。

オーナーとしては、

「自分の所有物件なのに、修繕業者を自由に選べないの？」

と疑問に感じるところです。

結論からいうと、サブリースだから必ず指定業者しか使えない、という決まりがあるわけではありません。

指定業者を利用する必要があるかどうかは、基本的にはサブリース契約の内容によって決まります。

契約書に「指定業者」と書かれていれば注意

まず確認したいのが契約書です。

例えば、

「修繕工事については当社が指定する業者を利用するものとする」

などと定められていれば、原則としてその契約条項が問題になります。

逆に、

「修繕業者はオーナーが選定する」

となっていれば、オーナー側で業者を選べる可能性があります。

つまり、

「サブリースだから指定業者」

ではなく、

「契約上、修繕業者を誰が選ぶことになっているか」

を見る必要があります。

なぜサブリース会社が指定業者を使わせるの？

サブリース会社側にも理由があります。

例えば、

  • 修繕業者との取引関係がある
  • 物件の仕様を把握している
  • 修繕の品質を統一したい
  • 緊急時にすぐ対応できる
  • 管理業務と修繕を一括して処理したい

といった事情です。

特にサブリース会社は多数の物件を管理しているため、一定の業者と継続的に取引しているケースがあります。

そのため、

指定業者＝悪い業者

とは限りません。

問題になるのは「価格を比較できない」こと

オーナー側が気をつけたいのはここです。

例えば、

サブリース会社指定業者
エアコン交換 18万円

だったとします。

しかし、オーナーが自分で探した業者なら、

12万円

だったとします。

この場合、

「なぜ18万円なのですか？」

と疑問に思うでしょう。

もちろん、単純に本体価格だけを比較してはいけません。

工事内容によって、

  • エアコン本体
  • 既存機器の撤去
  • 処分費
  • 配管工事
  • 電気工事
  • 高所作業
  • 出張費
  • その他諸経費

などが違う可能性があります。

それでも、相見積もりを取れなければ価格が妥当なのか判断しにくいという問題があります。

「相見積もりを取ってはいけない」のか？

これも契約内容次第です。

契約書に、

「修繕については指定業者を利用する」

と明記されている場合、オーナーが勝手に別業者を手配するのは避けたほうがいいでしょう。

一方、

「修繕については事前に協議する」

という程度であれば、別業者の見積もりを取れる可能性があります。

したがって、

「他社の見積もりを取ってもいいですか？」

とサブリース会社に確認することも重要です。

勝手に別業者へ依頼するのは危険

指定業者が高いと思ったからといって、

「じゃあ自分で安い業者を探して修理してもらおう」

と勝手に依頼するのはおすすめできません。

契約上の指定業者制度に違反する可能性があるからです。

また、修繕後に、

「その工事は認めていません」

などと問題になる可能性もあります。

別業者を利用したい場合は、事前にサブリース会社へ確認して記録を残すほうが安全です。

オーナーの承諾なしに修繕されることもある？

契約によっては、

「○万円以下の修繕についてはサブリース会社がオーナーの承諾なく実施できる」

などの取り決めが存在する場合があります。

例えば、

5万円以下 → 事後報告

5万円超 → オーナーの承諾

というようなルールです。

このような条項がある場合は、オーナーが知らないうちに修繕が行われ、後から請求される可能性もあります。

だからこそ、

「誰が業者を選ぶか」だけでなく「誰が修繕を承認するのか」

も確認する必要があります。

緊急修繕は別扱いになることも

例えば、

  • 水漏れ
  • 給水管の破損
  • 電気設備の故障
  • エレベーター故障

など、すぐ対応しなければ入居者や建物に大きな影響が出るケースがあります。

このような緊急修繕まで、

「オーナーの承諾が取れるまで待つ」

というわけにはいきません。

そのため契約書では、緊急時についてサブリース会社が先に修繕できるよう定められていることがあります。

ここも契約前に確認しておきたいところです。

「指定業者だから高い」と決めつけない

これは非常に重要です。

サブリース会社の指定業者だからといって、

必ず割高

とは限りません。

逆に、

「大手だから適正価格」

とも限りません。

大事なのは、

実際の金額を比較すること

です。

例えば同じ工事について、

業者見積金額
指定業者20万円
他社A15万円
他社B14万円

という結果なら、内容を比較してみる価値があります。

ただし、工事内容や使用する設備のグレードなどが同じかを確認する必要があります。

契約前なら「指定業者制度」を必ず聞く

サブリース契約を検討している段階なら、担当者に次の質問をしておくといいでしょう。

「修繕業者はオーナーが自由に選べますか？」

さらに、

「指定業者しか利用できない修繕はありますか？」

「相見積もりは取れますか？」

「修繕費が○万円を超える場合、オーナーの承諾は必要ですか？」

「緊急修繕の場合はどうなりますか？」

「大規模修繕の場合も指定業者ですか？」

ここまで聞いておけば、契約後に、

「そんな話は聞いていない」

というトラブルを減らせます。

契約書では「修繕」以外の言葉も探す

契約書を確認するときは、「指定業者」という言葉だけを探す必要はありません。

例えば、

  • 修繕
  • 維持管理
  • 原状回復
  • 設備
  • 工事
  • 業者
  • 費用負担
  • 承諾
  • 緊急修繕
  • 大規模修繕

などの項目を確認しましょう。

複数の条項に分散して書かれていることがあります。

指定業者制度で本当に重要なのは「自由度」

指定業者制度を考えるときは、

「指定業者が良いか悪いか」

だけで判断する必要はありません。

重要なのは、

オーナーがどこまで選択できる契約なのか

です。

例えば、

Aタイプ

指定業者のみ
→ オーナーは選べない

Bタイプ

原則指定業者
→ 他社利用には会社の承諾が必要

Cタイプ

複数の提携業者から選択
→ ある程度自由

Dタイプ

オーナーが自由に選択
→ 相見積もりも可能

この違いだけでも、オーナー側の自由度は大きく変わります。

サブリースでは「家賃」だけを見ない

サブリースを比較するとき、

「保証賃料はいくらですか？」

だけを聞いて終わってしまう人もいます。

しかし、実際の収益を考えるなら、

保証賃料

だけでなく、

修繕費

原状回復費

管理関連費用

募集関連費用

なども確認する必要があります。

保証賃料が高くても、修繕についてオーナーの自由度が低ければ、思ったほど手元にお金が残らない可能性があります。

まとめ

サブリースだからといって、修繕を必ず指定業者に依頼しなければならないわけではありません。

指定業者を利用する必要があるかどうかは、契約内容を確認する必要があります。

特に確認したいのは、

  • 修繕業者は誰が選ぶのか
  • 指定業者しか利用できないのか
  • 相見積もりを取れるのか
  • オーナーが別業者を選べるのか
  • 一定額以上の修繕には承諾が必要なのか
  • 緊急修繕はどうなるのか
  • 大規模修繕も指定業者なのか
  • 修繕費は誰が負担するのか

です。

そして、指定業者制度があるからといって、「必ず高い」「必ず悪い」と決めつける必要もありません。

見るべきなのは、

「その業者を使わなければならないのか」

そして、

「その修繕費が妥当なのか比較できる仕組みになっているのか」

です。

サブリース契約を結ぶ前なら、保証賃料だけでなく、修繕業者の選択権まで確認することをおすすめします。