「家賃を保証してくれるなら安心」と思ってサブリースを検討していると、意外と見落としやすいのが修繕費です。
サブリース契約では、空室時の家賃だけでなく、建物や設備の修繕についても確認しておかなければなりません。
では、サブリースの修繕費は一般的な賃貸経営より高いのでしょうか。
結論からいうと、
「サブリースだから必ず修繕費が高い」とは言えません。
一方で、契約内容によっては、修繕業者が指定されていたり、サブリース会社側が修繕を手配したりすることで、オーナーが自由に業者を選べないケースがあります。
そのため問題になるのは、
「サブリースだから高い」ではなく、「修繕費を誰が、どの業者に、どの条件で発注する契約なのか」
という点です。
サブリースの修繕費は誰が払う？
まず、ここを勘違いしてはいけません。
サブリース会社が家賃を保証してくれるからといって、
建物の修繕費まで全部サブリース会社が負担してくれるわけではありません。
修繕費については、
- オーナー負担
- サブリース会社負担
- 入居者負担
- 一定額まではサブリース会社、それを超える部分はオーナー
- 契約上の修繕区分によって負担者が異なる
など、契約によって扱いが変わります。
したがって、
「家賃保証＝修繕も保証」
と考えるのは危険です。
なぜ「サブリースの修繕費は高い」と言われるのか？
大きな理由の一つが、
オーナー自身が修繕業者を自由に選べない場合があること
です。
一般管理なら、
「この修理、A社なら5万円、B社なら4万円だからB社に頼もう」
というように、オーナー自身が業者を比較できる場合があります。
一方、サブリース契約で、
「修繕は当社指定業者を利用する」
といった条件が設定されていれば、オーナーが他社に相見積もりを取って安い業者に変更することが難しくなる可能性があります。
ここが、サブリースの修繕費を考えるうえで重要なポイントです。
「指定業者＝高額」とは限らない
ここは冷静に考える必要があります。
指定業者が契約上定められているからといって、
必ず相場より高い
とは言えません。
指定業者にも、
- 大量発注による割引
- サブリース会社との長期契約
- 緊急対応体制
- 管理物件の一括管理
などのメリットがある場合があります。
したがって、
「指定業者だから悪い」
と決めつけるのではなく、
実際の見積金額が市場価格と比べて妥当なのか
を見ることが重要です。
問題は「相見積もりが取れるか」
修繕費が高いかどうかを判断するためには、比較できることが重要です。
例えば、
エアコン交換
A社：15万円
B社：10万円
指定業者：18万円
だったとします。
これだけで指定業者が不当だと断定することはできません。
しかし、
なぜ18万円なのか
を確認する価値はあります。
本体価格だけでなく、
- 本体代
- 工事費
- 処分費
- 配管工事
- 足場
- 諸経費
などが含まれている可能性があるからです。
だからこそ、
「相見積もりを取れる契約なのか」
が重要になります。
特に注意したいのが大規模修繕
日常的な修繕よりも、オーナーの収益に大きな影響を与えるのが大規模修繕です。
例えば、
- 外壁
- 屋上防水
- 共用部分
- 給排水設備
- エレベーター
- 外構
- 大規模な設備交換
などです。
数万円の修理なら大きな問題にならなくても、数百万円単位の工事になると話は変わります。
例えば、
修繕費300万円
となれば、家賃保証によって毎月数万円の空室リスクを減らしていても、修繕一回でそれまでの利益が大きく消える可能性があります。
そのため、
「毎月いくら保証されるか」だけを見るのではなく、「10年、20年単位で修繕費がいくらかかる可能性があるか」
を見る必要があります。
「10年ごとに必ず修繕」と決まっているわけではない
ここも注意が必要です。
サブリースについて、
「10年ごとに必ず大規模修繕をしなければならない」
と一律に考えるのは正確ではありません。
建物の種類や築年数、設備、契約内容などによって異なります。
重要なのは、
あなたが契約しようとしているサブリース契約では、どんな修繕が必要になるのか
ということです。
「修繕しないなら契約解除」と言われることもある？
ここも契約書の確認が必要です。
例えば契約書に、
「当社が指定する修繕を実施すること」
などの条件があれば、オーナーが修繕を拒否した場合に契約上の問題が発生する可能性があります。
だからこそ契約前に、
「修繕を拒否した場合どうなるのか」
まで確認しておきましょう。
単に、
「修繕費はいくらですか？」
と聞くだけでは不十分です。
サブリース会社が修繕を決める場合は特に確認
例えば、
- 入居者から設備故障の連絡
- サブリース会社が業者を手配
- 業者が修繕
- オーナーに請求
という流れだったとします。
この場合、オーナーは実際の修繕業者と直接やり取りしていないため、
「その金額が適正なのか」
判断しにくくなります。
そこで契約前に、
- 修繕の発注者は誰か
- 修繕費の負担者は誰か
- 指定業者制度があるか
- 相見積もりを取れるか
- オーナーが業者を指定できるか
- 一定額以上の修繕にオーナーの承諾が必要か
- 緊急修繕の場合の扱い
- 修繕費の明細を確認できるか
を確認しておくことが重要です。
一般管理なら修繕費が安くなる？
これも、
必ず安くなるわけではありません。
一般管理でも管理会社が提携業者を使うことはありますし、管理会社によって条件は異なります。
ただし、一般管理ではオーナー自身が業者を選べる契約にできる場合があります。
そのため、
「サブリース vs 一般管理」
を比較するときは、管理手数料だけでなく、
修繕費まで含めたトータルコスト
を見るべきです。
家賃保証だけで比較すると判断を誤る
例えば、
サブリース
保証賃料：月9万円
管理・保証関連のコスト：月1万円相当
修繕：指定業者
一般管理
平均家賃：月10万円
管理手数料：月5,000円
修繕：オーナーが業者を選択
だったとします。
一見すると、
「サブリースなら空室になっても9万円だから安心」
となります。
しかし、年間の修繕費まで含めて比較すると、結果が変わる可能性があります。
つまり、
家賃保証額だけではサブリースの本当の収益性は分かりません。
契約前に「修繕費の実績」を聞いてみる
サブリースを検討しているなら、担当者に、
「過去に同じような物件で、どんな修繕が発生しましたか？」
と聞いてみるのも一つです。
さらに、
「年間の修繕費は平均でどのくらいですか？」
「エアコン交換はいくらくらいですか？」
「退去時の原状回復費用は？」
「大規模修繕は誰が負担しますか？」
など、具体的に質問してみましょう。
「修繕費は物件によります」という回答だけで終わらせず、実際の過去事例や費用例を確認することが大切です。
契約書では「修繕」の文字だけを探さない
サブリース契約書を見るとき、
「修繕費」という言葉だけを探して終わりにしてはいけません。
確認したいのは、
修繕の範囲と負担者
です。
例えば、
- 建物本体
- 専有部分
- 共用部分
- 設備
- 消耗品
- 原状回復
- 大規模修繕
などについて、それぞれ誰が負担するのかを確認します。
まとめ
サブリースの修繕費は、
「サブリースだから必ず高い」わけではありません。
しかし、契約によっては、
- 指定業者しか利用できない
- 相見積もりが取りにくい
- オーナーが修繕業者を自由に選べない
- 大規模修繕費をオーナーが負担する
- 修繕費と家賃保証が別になっている
といった条件が存在します。
そのためサブリースを検討するときは、
「毎月いくら保証されるか」だけではなく、「修繕費を含めて最終的にいくら手元に残るのか」
を見ることが重要です。
そして契約前には、
修繕業者は誰が選ぶのか？
相見積もりは取れるのか？
修繕費は誰が払うのか？
一定額以上の工事にはオーナーの承諾が必要なのか？
大規模修繕はどうなるのか？
このあたりを必ず確認しておきましょう。
「家賃保証」という言葉だけで契約を見るのではなく、修繕費まで含めたトータルの収支を見る。
これがサブリースの修繕費を判断するうえでのポイントです。
