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サブリースのリフォーム費用は誰が負担する？

サブリース物件では、入居者が退去した後などに、

「この部屋はリフォームしたほうが入居が決まりやすいです」

とサブリース会社から提案されることがあります。

そこで気になるのが、

「そのリフォーム費用は誰が払うの？」

という問題です。

結論からいうと、サブリースだからリフォーム費用をサブリース会社がすべて負担するわけではありません。

リフォーム費用の負担者は、契約内容、リフォームの目的、工事の内容などによって変わります。

特に注意したいのは、

「必要な修繕」と「入居者を募集するためのリフォーム」は別の話

だということです。

「修繕」と「リフォーム」は同じではない

まず、この2つを分けて考えましょう。

修繕

壊れたものや劣化したものを直す工事。

例えば、

  • 壊れた給湯器の交換
  • 水漏れの修理
  • 故障した設備の交換
  • 壁や床の補修

などです。

リフォーム

部屋の状態を改善したり、入居者に選ばれやすくするための改修です。

例えば、

  • 壁紙を新しいデザインに変更
  • 床材の変更
  • キッチンの交換
  • 浴室の改修
  • 照明設備の変更
  • 間取り変更
  • 古い設備を新しい設備に交換

などがあります。

つまり、

壊れたから直すのか、入居者を付けるためにグレードアップするのか

によって意味が変わります。

オーナー負担になるリフォームもある

サブリース契約では、リフォーム費用がオーナー負担となっている場合があります。

例えば、

「退去後の室内リフォーム費用はオーナー負担」

という契約です。

この場合、入居者が退去するたびに、

クロス・床・設備などのリフォーム費用がオーナー側に発生する可能性があります。

サブリースを検討するときは、

「退去したら、どこまでリフォームするのですか？」

と確認しておきましょう。

サブリース会社が負担する場合もある

一方で、契約によってはサブリース会社が一定範囲のリフォーム費用を負担する場合もあります。

例えば、

「通常の入居募集に必要なリフォームは会社負担」

などです。

ただし、

どこまでが「通常のリフォーム」なのか

が重要です。

例えば、

クロス張り替え
→ 会社負担

キッチン交換
→ オーナー負担

浴室リフォーム
→ オーナー負担

というように、工事内容によって負担者が変わることも考えられます。

「入居率を上げるためのリフォーム」は要注意

サブリース会社から、

「この物件は古くなったので、リフォームしたほうが入居率が上がります」

と提案されたとします。

オーナーとしては、

「それなら会社が払ってくれるのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、必ずしもそうではありません。

サブリース会社が入居者募集のために必要と判断した工事でも、契約上オーナー負担になっている可能性があります。

ここは営業担当者の説明だけではなく、契約書を確認することが重要です。

「リフォームしないと家賃保証できない」と言われたら？

これは特に注意したいケースです。

例えば、

「このままでは入居者が決まらないのでリフォームしてください」

「リフォームしない場合は保証賃料を見直します」

などと言われるケースです。

この場合、

リフォーム費用の問題

と

保証賃料の問題

がつながってきます。

オーナーとしては、

「リフォーム費用を払わないと、保証賃料まで下げられるの？」

という疑問が出てきます。

ここでは、

  • 契約書にリフォーム義務があるか
  • リフォーム費用は誰が負担するのか
  • リフォームしない場合の扱い
  • 賃料改定との関係

を確認する必要があります。

サブリース会社がリフォーム業者を指定することもある

さらに注意したいのが、

「誰が工事するのか」

です。

例えば、

リフォーム費用 → オーナー負担
リフォーム業者 → サブリース会社指定

という契約だった場合、

オーナーがお金を払うのに業者を自由に選べない

ことになります。

そのため、

「リフォーム費用は誰が負担しますか？」

だけでは不十分です。

同時に、

「業者は誰が選びますか？」

と聞きましょう。

相見積もりは取れる？

リフォーム費用が数十万円、場合によっては数百万円になるなら、相見積もりが重要になります。

例えば、

A社
80万円

B社
65万円

C社
55万円

という差が出る可能性があります。

もちろん、金額だけで判断することはできません。

使用する材料や工事範囲が違えば、見積額も変わります。

しかし、比較できなければ、

提示されたリフォーム費用が妥当なのか判断しにくい

という問題があります。

したがって契約前に、

「リフォームについて相見積もりはできますか？」

と確認しておくといいでしょう。

「オーナー負担なのに会社が工事を決める」契約には注意

例えば、

リフォーム費用 → オーナー

工事内容 → サブリース会社

業者 → サブリース会社指定

という契約だったらどうでしょうか。

もちろん、それ自体が直ちに問題というわけではありません。

しかしオーナーからすると、

「自分が費用を負担するのに、工事内容も業者も選べない」

という状態になります。

そこで、

  • いくらまで会社が決められるのか
  • オーナーの承諾が必要なのはいくらからか
  • 相見積もりができるのか
  • 工事内容を変更できるのか

を契約前に確認しておきましょう。

大規模なリフォームは特に慎重に

例えば、

キッチン交換50万円

程度ならまだ検討しやすいかもしれません。

しかし、

浴室・キッチン・洗面・床・クロスなどをまとめて改修して300万円

となれば、話は大きく変わります。

サブリースの保証賃料が月10万円だったとしても、300万円のリフォーム費用が発生すれば、

保証賃料だけを見て「安心」と判断することはできません。

リフォーム費用を含めた長期的な収支を計算する必要があります。

リフォーム費用を家賃から回収できるとは限らない

ここも重要です。

例えば、

リフォーム費用
100万円

家賃アップ
月5,000円

だったとします。

単純計算では、100万円を回収するのにかなり長い期間が必要になります。

しかも、

  • 空室期間
  • 次回の修繕
  • 設備交換
  • 管理費
  • 税金
  • ローン

などもあります。

そのため、

「リフォームすれば家賃が上がる」

という説明だけで判断するのではなく、

そのリフォームにいくらかかり、どの程度の収益改善が期待できるのか

を確認することが重要です。

オーナーが確認したい7つのポイント

サブリース契約でリフォームについて確認するなら、次の7つがおすすめです。

① 誰が費用を負担する？

オーナーなのか、サブリース会社なのか。

② どんな工事が対象？

クロスだけなのか、設備交換まで含むのか。

③ 退去のたびに必要？

毎回実施するのか、必要な場合だけなのか。

④ 誰が工事を決める？

オーナーが判断できるのか。

⑤ 誰が業者を選ぶ？

指定業者なのか、オーナーが自由に選べるのか。

⑥ 相見積もりは可能？

他社の見積もりを比較できるのか。

⑦ 承諾は必要？

一定額以上ならオーナーの承諾が必要なのか。

この7つを確認すると、リフォームに関する契約の実態がかなり分かります。

「リフォーム費用込み」の意味にも注意

サブリース会社から、

「リフォーム費用込みのプランです」

と言われた場合も、具体的な内容を確認しましょう。

例えば、

年間10万円まで会社負担

なのか、

退去時のクロス張り替えは会社負担

なのか、

設備交換まで会社負担

なのかでは、意味がまったく違います。

「込み」という言葉だけで判断せず、

何が・いくらまで・どの条件で含まれるのか

を確認することが大切です。

まとめ

サブリースのリフォーム費用は、

「サブリース会社が払う」とも「オーナーが払う」とも一律には言えません。

契約内容によって異なります。

特に確認したいのは、

  • リフォーム費用の負担者
  • リフォームの対象範囲
  • 退去時に必ず行うのか
  • 誰が工事内容を決めるのか
  • 指定業者があるのか
  • 相見積もりが可能なのか
  • オーナーの承諾が必要なのか
  • リフォームしない場合、保証賃料に影響するのか

です。

そして、リフォーム費用がオーナー負担なら、

「保証賃料がいくらか」だけではなく、リフォーム費用を含めて実際にいくら手元に残るのか

を計算する必要があります。

サブリース契約では、

「家賃を保証してくれるから安心」

という部分だけを見るのではなく、

「退去したとき、誰のお金で、誰が決めた工事をするのか」

まで確認することが大切です。