サブリースの説明を受けていると、
「家賃は○年間固定です」
という説明を受けることがあります。
「それなら、その期間は家賃が下がる心配はない」
と思うかもしれません。
しかし、ここで一度確認したいのが、営業担当者の説明ではなく、実際の契約書に何と書かれているのかです。
「家賃固定」という言葉だけでは、
- 何の金額が固定されるのか
- いつからいつまで固定なのか
- 固定期間が終わったらどうなるのか
- 途中で賃料が見直されることはないのか
- どのような条件で改定されるのか
までは分かりません。
サブリース契約を検討するときは、「固定」という言葉そのものではなく、その周辺に書かれている条件まで確認することが重要です。
「家賃固定」と書いてあったら、まず何を見る？
まず確認したいのは、
「固定される家賃とは、具体的にいくらなのか」
という点です。
例えば入居者から支払われる家賃が10万円であっても、オーナーがサブリース会社から受け取る借上賃料が10万円とは限りません。
そのため、
入居者の賃料
オーナーに支払われる借上賃料
を分けて考える必要があります。
「家賃固定」という説明を見たら、まずオーナーが実際に受け取る金額はいくらなのかを確認しましょう。
固定される期間はいつからいつまで？
次に確認したいのが固定期間です。
「10年間固定」と説明されても、
その10年間がいつから始まり、いつ終了するのか
を確認する必要があります。
例えば、
- 建物完成時から10年間
- サブリース契約開始から10年間
- 入居開始から10年間
など、基準となる時点が違えば意味も変わります。
「10年間固定」という数字だけではなく、契約書で固定期間の起算日と終了時期を確認します。
固定期間が終わった後の条項を見る
ここは特に重要です。
「10年間固定」と書かれている場合、多くの人は10年間の部分だけを見てしまいます。
しかし、本当に確認したいのは、
「11年目以降はどうなるのか？」
です。
契約書に、
- 賃料を改定する
- 一定期間ごとに見直す
- 市場賃料を参考にする
- 当事者間で協議する
などの規定がないか確認します。
固定期間だけを見るのではなく、固定期間の直後に書かれている条項まで読むことがポイントです。
「改定」「見直し」「協議」という言葉に注目する
契約書の中では、「減額」という言葉だけが使われているとは限りません。
例えば、
「賃料を改定する」
「賃料を見直す」
「賃料について協議する」
といった表現が使われることがあります。
そのため、
「契約書に『減額』と書いていないから安心」
とは限りません。
賃料を変更する可能性について、どのような表現で規定されているのかを確認する必要があります。
家賃固定と契約期間は別物
ここも非常に重要です。
例えば、
サブリース契約期間：35年間
家賃固定期間：10年間
だったとします。
この場合、
35年間契約することと、35年間家賃が固定されることは同じではありません。
10年間の固定期間が終了した後に賃料改定が予定されているのであれば、11年目以降は別の条件で考える必要があります。
「35年一括借上げ」という言葉を見た場合も、
「35年間、家賃はいくらで固定されるのか？」
ではなく、
「35年間のうち、家賃が固定されるのは何年間なのか？」
と考えることが重要です。
家賃減額に関する条項も確認する
サブリースでは、賃料の減額や改定に関する規定が設けられている場合があります。
ここでは、
「家賃固定」と書かれている部分だけを見るのではなく、賃料改定に関する条項もセットで確認する
ことが大切です。
固定について説明されているページと、賃料改定について説明されているページが別になっていることもあります。
契約書全体を確認し、
「固定期間中はどうなのか」
「固定期間終了後はどうなのか」
「どのような場合に賃料が変更されるのか」
を整理しましょう。
※具体的な契約の法的な解釈は契約内容によって異なるため、疑問がある場合は弁護士などの専門家への確認も検討してください。
免責期間など「家賃以外」の条件も確認する
「毎月○万円固定」と書かれていても、実際の収入を考える場合には、それだけでは足りません。
例えば、
- 免責期間
- 修繕費
- 原状回復費
- その他の控除
- 契約解除時の条件
などが設定されている場合があります。
そのため、契約書を見るときは、
「固定される家賃はいくらか」だけではなく、「実際にオーナーの手元にいくら残るのか」
まで考える必要があります。
営業資料と契約書の内容を比較する
契約前なら、営業資料やシミュレーションだけで判断しないことも大切です。
例えば営業資料に、
「家賃10万円を長期保証」
と書かれていたとしても、契約書には、
「一定期間経過後に賃料を改定する」
という条件が記載されているかもしれません。
もちろん、実際の契約内容は商品や会社によって異なります。
だからこそ、
営業担当者から受けた説明と、契約書に書かれている内容が一致しているか
を確認します。
説明と契約書の内容に違いを感じたら、その場で確認しておきましょう。
「家賃固定」を確認するときのチェックリスト
契約書を見るときは、次の項目をチェックしてみてください。
金額
- オーナーが受け取る借上賃料はいくらか
- 入居者の賃料と同じなのか
- その他に差し引かれる費用はないか
期間
- 家賃固定は何年間か
- いつから固定期間が始まるのか
- 固定期間はいつ終了するのか
固定期間終了後
- 賃料改定の規定があるか
- 改定時期はいつか
- 改定の基準は何か
- その後も定期的に改定されるのか
その他
- 免責期間はあるか
- 修繕費などの負担は誰がするのか
- 契約期間は何年間か
- 中途解約の条件はどうなっているか
「固定」という一言だけで判断しない
サブリース契約を見るときに大切なのは、
「家賃固定と書いてあるか」ではありません。
本当に見るべきなのは、
いくらが？
いつまで？
どんな条件で？
その後どうなるのか？
です。
「10年間固定」という言葉だけなら、非常に安心できるように感じます。
しかし、その10年間が終わった後に賃料がどのように決まるのかまで確認しなければ、長期的な収支は判断できません。
まとめ｜「固定」という言葉ではなく契約条件を見る
サブリースの「家賃固定」は、それだけを見ると安心材料に見えます。
しかし、契約書を確認するときは、
- 固定される金額
- 固定される期間
- 固定期間の起算日
- 固定期間終了後の賃料改定
- 改定の基準
- 免責やその他の費用
- 契約期間や解約条件
まで確認することが重要です。
特に注意したいのは、
「家賃固定期間」と「サブリース契約期間」は同じとは限らない
ということです。
「35年間一括借上げ」「10年間家賃固定」という説明を受けたなら、
「では、11年目からの借上賃料はどのように決まるのですか？」
と聞いてみる。
そして、その回答が契約書のどこに書かれているのかを確認する。
これだけでも、「家賃固定」という言葉をより具体的な条件として捉えられるようになります。
サブリース契約では、安心感のある言葉だけを見るのではなく、その言葉の後ろにある条件まで確認することが大切です。
