サブリース物件で入居者が退去すると、
「壁紙の張り替えは誰が払うの？」
「入居者が退去したら、原状回復費用はオーナー負担？」
と疑問に思うことがあります。
結論からいうと、サブリースだから原状回復費用をサブリース会社がすべて負担する、というわけではありません。
誰が負担するのかは、入居者の故意・過失による損傷なのか、通常損耗・経年劣化なのか、そしてサブリース契約でどのように定められているのかによって変わります。
そもそも「原状回復」とは？
原状回復というと、
「入居前の新品状態に戻すこと」
と思うかもしれません。
しかし、賃貸住宅の原状回復は、単純に「新品に戻す」という意味ではありません。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復を、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反などによって生じた損耗・毀損を復旧することと整理しています。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
そのため、
普通に生活していて生じる経年劣化まで、入居者がすべて負担するわけではありません。
サブリースでは「入居者」と「オーナー」の間に会社が入る
一般的な賃貸なら、
オーナー ⇔ 入居者
という関係です。
一方、サブリースでは、
オーナー ⇔ サブリース会社 ⇔ 入居者
という形になります。
ここが原状回復費用を考えるときに少し複雑になるところです。
入居者が退去すると、まずサブリース会社が退去立会いや原状回復の手配を行うことがあります。
しかし、
サブリース会社が手配する＝サブリース会社が最終的に費用を負担する
とは限りません。
最終的な負担者は、契約内容を確認する必要があります。
入居者の故意・過失ならどうなる？
例えば入居者が、
- 壁に大きな穴を開けた
- 床を大きく傷つけた
- 設備を故意に壊した
- 喫煙によって著しい汚損が生じた
などの場合です。
こうした損傷については、入居者側に原状回復費用の負担が生じる可能性があります。
ただし、損傷があったからといって、新品交換費用をそのまま全額請求できるとは限りません。
経過年数などを考慮する必要がある場合があります。
普通に使っていた場合の劣化は？
例えば、
- クロスの日焼け
- 日常生活による多少の汚れ
- 家具を置いていたことによる通常の跡
- 設備の経年劣化
などです。
こうした通常損耗・経年劣化については、基本的に賃借人に原状回復義務を負わせるものではない、というのが国土交通省のガイドラインの考え方です。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
そのため、
「退去したから壁紙を全部新品にする。その費用は入居者に請求」
という単純な話にはなりません。
ではオーナーが払うの？
ここがサブリースで重要です。
入居者に請求できない原状回復費用について、
誰が負担するのか
を確認する必要があります。
契約によっては、
オーナー負担
となる場合があります。
一方で、サブリース会社との契約内容によっては、一定範囲の原状回復費用を会社側が負担する場合もあります。
したがって、
「通常損耗だから入居者負担ではない」
というところまでは分かっても、
「ではオーナーとサブリース会社のどちらが負担するのか」
は別問題です。
「原状回復費用込み」の意味に注意
サブリース会社から、
「退去時の原状回復も当社で対応します」
と言われることがあります。
ここで注意したいのが、
「対応する」と「負担する」は違う
ということです。
例えば、
サブリース会社が原状回復工事を手配する
だけで、費用はオーナーに請求される契約かもしれません。
逆に、
一定範囲の原状回復費用はサブリース会社が負担する
という契約も考えられます。
したがって、
「対応してもらえる」＝「無料」
ではありません。
入居者から受け取った敷金はどうなる？
ここも契約確認が必要なポイントです。
一般的な賃貸借では、退去時の原状回復費用などを敷金から精算することがあります。
しかしサブリースでは、
誰が敷金を預かっているのか
退去時の精算を誰がするのか
を確認する必要があります。
例えば、
入居者 → サブリース会社に敷金を預ける
という形なら、オーナーが直接敷金を管理しているわけではありません。
そのため、
「退去時の敷金精算はどうなっていますか？」
と契約前に確認しておきましょう。
原状回復工事の業者は誰が決める？
もう一つ重要なのが、
業者選択
です。
例えばオーナーが原状回復費用を負担する契約なのに、
「工事は当社指定業者が行います」
となっているケースがあります。
この場合、
費用を負担する人と、業者を選ぶ人が違う
ことになります。
オーナーとしては、
「自分が払うのなら、業者を選ばせてほしい」
と思うかもしれません。
だからこそ、
- 誰が費用を負担するか
- 誰が工事を発注するか
- 指定業者なのか
- 相見積もりを取れるのか
- オーナーの承諾が必要なのか
をセットで確認することが重要です。
「入居者から取れなかったらオーナー負担」なのか？
ここもサブリース契約によって大きく変わります。
例えば、
入居者に原状回復費用を請求
↓
入居者から回収できない
↓
オーナーが負担
という契約なら、オーナー側に費用リスクが残ります。
一方で、
入居者から回収できるかどうかにかかわらず、一定範囲はサブリース会社が負担
という契約なら、オーナーの負担は変わります。
したがって、
「入居者に請求できるか」だけではなく、「回収できなかった場合は誰が負担するのか」
まで確認することが大切です。
契約書で確認したい5つのポイント
サブリース契約書を見るなら、最低でも次を確認しましょう。
① 通常損耗
通常損耗の原状回復費用は誰が負担するのか。
② 故意・過失
入居者の故意・過失による損傷は誰が請求・回収するのか。
③ 敷金
敷金を誰が預かり、退去時に誰が精算するのか。
④ 業者
原状回復工事の業者を誰が選ぶのか。
⑤ 費用の上限
サブリース会社が負担する場合、金額や範囲に上限があるのか。
この5点を確認するだけでも、契約の実態がかなり見えてきます。
退去のたびにオーナーが原状回復費用を払うとは限らない
ここも誤解しないようにしましょう。
サブリース契約だからといって、
「入居者が退去するたびにオーナーが必ず原状回復費用を払う」
わけではありません。
例えば、
入居者の故意・過失
→ 入居者負担となる可能性
通常損耗・経年劣化
→ 入居者負担とはならないのが基本
契約上サブリース会社が負担する範囲
→ サブリース会社負担
契約上オーナー負担となっている部分
→ オーナー負担
というように、原因と契約内容を分けて考える必要があります。
サブリース契約前に担当者へ聞いておきたい質問
契約前なら、担当者にそのまま聞いてみましょう。
「退去時の原状回復費用は誰が負担しますか？」
さらに、
「通常損耗はどうなりますか？」
「入居者の故意・過失の場合は？」
「入居者から回収できなかった場合は？」
「敷金は誰が預かりますか？」
「原状回復業者は誰が選びますか？」
「指定業者以外でもできますか？」
「相見積もりは取れますか？」
ここまで聞いて、回答が契約書に書かれている内容と一致しているか確認しましょう。
まとめ
サブリース契約の原状回復費用は、
「サブリース会社が全部払う」わけでも、「オーナーが全部払う」わけでもありません。
まず、
入居者の故意・過失なのか、通常損耗・経年劣化なのか
を分けます。
そのうえで、
オーナーとサブリース会社のどちらが負担するのか
を契約書で確認します。
さらに、
- 敷金は誰が管理するのか
- 原状回復業者は誰が選ぶのか
- 指定業者なのか
- 相見積もりができるのか
- 入居者から回収できなかった場合は誰が負担するのか
まで確認しておくことが重要です。
サブリースでは「退去時の原状回復も会社がやってくれる」と説明されることがあります。
しかし、
「会社が手配する」ことと「会社が費用を負担する」ことは別です。
ここを曖昧にしたまま契約すると、退去後に思わぬ請求が発生する可能性があります。
原状回復については、誰が「やる」のかではなく、誰が「最終的に払う」のかまで確認する。
これが一番大切なポイントです。
