結論からいうと、家賃保証型のサブリースでは、物件が満室になってもオーナーの家賃収入が自動的に増えるわけではありません。
理由は、オーナーが受け取るのは「入居者が実際に支払っている家賃」ではなく、サブリース会社との契約で決められた保証賃料だからです。
たとえば、10戸のアパートがあり、1戸あたりの入居者家賃が8万円だとします。
満室なら、
8万円 × 10戸 ＝ 月80万円
の家賃が入居者から発生します。
しかし、サブリース会社がオーナーに支払う保証賃料が1戸あたり6万8,000円なら、
6万8,000円 × 10戸 ＝ 月68万円
がオーナーの収入になります。
つまり、入居者から合計80万円の家賃が入っていても、オーナーが受け取る金額は68万円です。
満室になってもオーナーの収入が増えない仕組み
ここを理解するには、一般管理との違いを見ると分かりやすくなります。
一般管理の場合
オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結び、管理会社には管理手数料を支払います。
たとえば、
入居者家賃80万円
から管理手数料などを差し引いた金額がオーナーの収入になります。
入居率が上がれば、基本的にオーナーの家賃収入も増えます。
家賃保証型サブリースの場合
一方、サブリースでは、
入居者 → サブリース会社 → オーナー
という流れになります。
サブリース会社が入居者から家賃を受け取り、オーナーには契約で決められた保証賃料を支払います。
そのため、
空室がある → 満室になる
となっても、すでに契約で決められた保証賃料を受け取っているなら、オーナーの収入がその都度増えるわけではありません。
では、満室にする意味はないの？
ここは少し注意が必要です。
「満室になってもオーナーの保証賃料が増えない」＝「満室にする意味がない」ではありません。
サブリース会社にとっては、満室になることには大きな意味があります。
たとえば、
- 入居者家賃：80万円
- オーナーへの保証賃料：68万円
なら、単純化すると差額の12万円がサブリース会社側に残ります。
空室が多ければ、この差額が小さくなったり、場合によってはサブリース会社側の負担が大きくなったりします。
つまり、
満室にするメリットを直接受けるのは、必ずしもオーナーだけではない
ということです。
オーナーにとってのメリットは「安定」
では、なぜオーナーはサブリースを利用するのでしょうか。
大きなメリットの一つが、収入の安定性です。
一般管理の場合、
空室が発生する
↓
家賃収入が減る
↓
ローン返済後のキャッシュフローも減る
ということがあります。
家賃保証型なら、契約条件の範囲内では、
空室が発生する
↓
サブリース会社が入居者募集
↓
オーナーには保証賃料が支払われる
という形になります。
つまり、満室時の収益を最大化する仕組みではなく、空室時の収益変動を抑える仕組みと考えると分かりやすいでしょう。
ただし「保証賃料＝永久固定」ではない
ここがサブリースを考えるうえで重要なポイントです。
例えば当初、
保証賃料：月68万円
だったとしても、契約内容によっては将来的に賃料改定が行われる可能性があります。
仮に数年後に、
68万円 → 64万円
となれば、物件が満室になっていたとしても、オーナーが受け取る保証賃料は64万円です。
つまり、
満室だから収入が最大になる
という単純な仕組みではありません。
オーナーが見るべきなのは、
「満室時にいくら稼げるか」ではなく、「契約上、自分はいくら受け取れるのか」
です。
満室経営とサブリースの相性を考える
ここから投資家として考えてみましょう。
もともと、
- 駅から近い
- 賃貸需要が強い
- 競合物件が少ない
- 空室期間が短い
という物件なら、そもそも空室リスクがそれほど大きくない可能性があります。
その場合、
「空室リスクを減らすために保証料を支払う」
ことの費用対効果を考える必要があります。
反対に、
- 遠隔地の物件
- 入居者募集が難しい地域
- 空室期間が長くなりやすい物件
- オーナー自身が賃貸管理を行うのが難しい
といった場合には、収入の安定性を重視してサブリースを利用する考え方もあります。
「満室時の収入」を必ず比較する
サブリースを検討するときは、営業担当者から提示された保証賃料だけを見るのではなく、次の3つを比較すると分かりやすくなります。
| 比較項目 | 一般管理 | 家賃保証型サブリース |
|---|---|---|
| 満室時の家賃収入 | 高くなりやすい | 契約上の保証賃料 |
| 空室時 | 収入減 | 保証賃料が支払われる場合がある |
| 入居率上昇 | 収入増につながる | 保証賃料が変わらなければ増えない |
| 収入の安定性 | 空室の影響を受ける | 比較的安定 |
| 賃料改定 | 市場家賃に連動 | 契約条件を確認する必要あり |
※実際の負担・収入は契約内容によって異なります。
重要なのは「増えないこと」ではなく「何と引き換えなのか」
サブリースの本質を考えると、
「満室になっても収入が増えない」
こと自体が悪いわけではありません。
問題は、
満室時の収益を放棄する代わりに、どれだけの空室リスクをサブリース会社に移せているのか？
ということです。
例えば、
一般管理なら満室時80万円、空室時50万円
なのに対して、
サブリースなら満室でも空室でも68万円
という契約だったとします。
この場合、オーナーは、
満室時の12万円を放棄する代わりに、空室時の収入減少を抑えている
と考えることができます。
したがって、「サブリースは得か損か」を判断するときは、単純に保証賃料だけを見るのではなく、自分の物件がどれくらい空室になる可能性があるのかを考える必要があります。
まとめ
家賃保証型のサブリースでは、満室になったからといってオーナーの保証賃料が自動的に増えるわけではありません。
オーナーが受け取る金額は、基本的にサブリース会社との契約で定められた保証賃料です。
その代わり、契約条件の範囲内では、空室が発生しても収入が大きく変動しにくいというメリットがあります。
つまり、
一般管理＝満室時の収益を取りにいく
家賃保証型サブリース＝収益の上限をある程度手放して、収入の安定性を買う
という見方ができます。
だからこそ契約前には、**「満室ならいくらになるのか」「サブリースならいくら受け取れるのか」「空室が何か月続けばサブリースの方が有利になるのか」**を数字で比較することが大切です。
