サブリースを解約したいと思っても、サブリース会社との話し合いがまとまらず、最終的に裁判に発展するケースがあります。

特に問題になりやすいのが、

• オーナーが契約を終了させたい
• サブリース会社が解約に応じない
• 違約金の金額でもめる
• 家賃減額をめぐって対立する
• 契約解除の条件について双方の主張が違う

といったケースです。

国土交通省も、マスターリース契約ではオーナーからの解約に借地借家法上の正当事由が必要になる場合があることを、サブリース契約の重要なリスクとして説明しています。

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どんなときに裁判になる？

一番分かりやすいのは、

「オーナーは解約できる」

と

「オーナーからは解約できない」

という主張が対立するケースです。

例えば、オーナーが、

「もうサブリースをやめたいので契約を終了したい」

と申し出ます。

ところがサブリース会社が、

「契約期間が残っているので認めません」

と拒否。

さらにオーナー側が、

「契約書には中途解約できると書いてある」

と主張すれば、契約条項の解釈をめぐって争いになる可能性があります。

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「自分の物件なのに解約できない」のがサブリースの難しいところ

一般的な感覚では、

「自分が所有している物件なのだから、自分で使いたいなら返してもらえるはず」

と思うでしょう。

しかし、マスターリース契約は、オーナーとサブリース会社との間の賃貸借契約です。

国土交通省も、マスターリース契約について、オーナーからの解約には借地借家法第28条に基づく正当事由が必要になることを説明しています。

つまり、単純な「管理会社との契約」とは違います。

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裁判では何が判断される？

実際に争いになった場合、例えば次のような点が問題になります。

① 本当に解約できる契約なのか

契約書に、

• 中途解約条項
• 解約予告期間
• 契約期間
• 更新条項
• 違約金

などがどう定められているかを確認します。

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② オーナー側に解約の正当事由があるのか

普通借家型のマスターリース契約では、オーナー側からの解約に正当事由が問題になる場合があります。

国土交通省も、こうしたリスクについて契約前に説明すべき事項として明示しています。

したがって、

「契約期間が終わったから自動的に解約できる」

とも限りません。

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③ 違約金を支払う必要があるのか

例えば、

「途中で解約するなら保証賃料6か月分」

という条項があった場合、

その条項が今回の解約に適用されるのか

が問題になることがあります。

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④ 契約書の特約がどう扱われるのか

サブリース契約では、契約書にさまざまな特約が入っています。

しかし、契約書に書いてあれば必ずすべてがそのまま認められる、というわけではありません。

建物賃貸借では借地借家法などの強行規定が関係する場合があり、契約条項との関係を確認する必要があります。

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「家賃減額」と「契約解除」が裁判で一緒に問題になることもある

サブリースでは、家賃減額をきっかけに契約関係が悪化することもあります。

例えば、

サブリース会社

「周辺相場が下がったので保証賃料を減額したい」

↓

オーナー

「契約時の金額を維持してほしい」

↓

サブリース会社

「減額に応じてもらえないなら契約を終了したい」

という流れです。

このような場合、家賃の適正額だけでなく、契約を終了できるのかという問題まで発展する可能性があります。

なお、サブリース契約については最高裁判例でも、借地借家法32条による賃料減額請求の適用が認められています。

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裁判になったらすぐ物件を取り戻せる？

ここも誤解しやすいところです。

オーナーが、

「裁判を起こしたから、明日から自分で管理できる」

ということではありません。

契約関係がいつ終了するのか、サブリース会社や入居者との関係をどう処理するのかなど、複数の問題を整理する必要があります。

サブリースでは、

オーナー ⇔ サブリース会社

だけではなく、

サブリース会社 ⇔ 入居者

という転貸借関係も存在します。

国土交通省も、オーナーとサブリース会社との契約終了によって、入居者側に影響が出る可能性を指摘しています。

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裁判になる前に確認したいこと

実際には、いきなり裁判を起こすより、まず契約関係を整理することが重要です。

STEP1　契約書を確認

特に、

• 契約期間
• 中途解約
• 更新
• 解約予告
• 違約金
• 賃料改定
• 契約解除

を確認します。

STEP2　会社の主張を書面でもらう

「解約できません」と言われたなら、

「何を根拠に解約できないのか」

を確認します。

STEP3　証拠を保存する

• 契約書
• 重要事項説明書
• 営業時の資料
• メール
• 書面
• 家賃減額通知
• 解約通知

などを残しておきます。

STEP4　専門家に相談する

金額が大きい場合や、会社側と完全に対立している場合は、弁護士に契約書を見てもらうのが安全です。

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「裁判になりそう」と思ったら、先に証拠を集める

サブリースのトラブルでは、

「営業マンから聞いた話と契約書が違う」

という問題も起こり得ます。

国土交通省は、家賃減額リスクや契約期間中の解除可能性、オーナーからの解約に正当事由が必要になることなどについて、契約前に説明すべき事項として定めています。

そのため、

「契約書だけ」ではなく、契約前に何を説明されたのか

も重要になることがあります。

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まとめ

サブリースの契約解除が裁判になるのは、主に、

• オーナーが解約したいが会社が拒否する
• 中途解約条項の解釈が争われる
• 正当事由があるかどうかが問題になる
• 違約金をめぐって争う
• 家賃減額と契約解除が絡む
• 契約書と実際の説明内容が食い違っている

といったケースです。

特に重要なのは、

「サブリース会社が解約に応じない＝すぐ裁判」ではない

ということです。

まず契約書を確認し、相手の主張を明確にして、それでも解決しない場合に法的手続きを検討する、という順番になります。

そして、サブリース契約ではオーナーからの解約に正当事由が必要になる場合があるため、「自分の物件だから自由に契約を終了できる」と考えないことが重要です。