「サブリースをやめたい」と思っても、サブリース会社から解約を拒否されることがあります。
たとえば、
- 「契約期間が残っているので解約できません」
- 「途中解約には違約金がかかります」
- 「当社が同意しない限り解約できません」
などと言われるケースです。
では、オーナーは本当に解約できないのでしょうか。
結論からいうと、サブリース会社に解約を拒否されたからといって、必ずしも永久に解約できないわけではありません。
ただし、サブリース契約では、オーナー側からの解約が簡単ではないケースがあります。契約書の内容だけでなく、借地借家法などの法律関係も確認する必要があります。
サブリースの解約を拒否されるのはなぜ？
サブリースでは、オーナーが建物をサブリース会社に貸し、サブリース会社が入居者に転貸するという関係になっています。
そのため、オーナーから見ると「自分の所有物なのだから返してもらえばいい」と考えがちです。
しかし、サブリース会社との契約は単なる管理委託ではなく、建物の賃貸借契約として扱われる場合があります。
ここが一般的な管理会社との契約とは大きく違うところです。
管理委託なら、
「来月から別の管理会社に変更します」
ということが比較的容易にできます。
一方、サブリース契約では、契約関係そのものを終了させる必要があります。
そのため、契約書に「中途解約」の条件がどのように書かれているかが重要になります。
まず契約書の「解約条項」を確認する
サブリース会社から解約を拒否された場合、最初に確認したいのが契約書です。
特に見るべきなのは次の項目です。
| 確認項目 | チェックする内容 |
|---|---|
| 契約期間 | 何年間の契約なのか |
| 中途解約 | オーナーから解約できるのか |
| 解約予告 | 何か月前までに通知が必要か |
| 違約金 | 解約時に金銭負担が発生するか |
| 更新 | 自動更新なのか |
| 賃料改定 | 家賃減額と解約の関係 |
| 特約 | 特別な解約条件が設定されていないか |
ここを確認せずに「解約できない」と判断するのは早すぎます。
「契約期間が残っている＝絶対に解約できない」ではない
よくある誤解が、
「10年契約だから、10年間絶対に解約できない」
というものです。
実際には、契約書に中途解約条項が設定されている場合があります。
たとえば、
「6か月前までに書面で通知することで解約できる」
という契約なら、その条件を満たすことで解約できる可能性があります。
一方、
「オーナーからの中途解約はできない」
あるいは、
「中途解約には違約金が発生する」
といった特約が入っている場合もあります。
したがって、契約期間の長さだけで判断するのではなく、具体的な契約条項を確認することが重要です。
サブリース会社が「解約できない」と言ってきたら？
ここで重要なのは、口頭で言われたことだけを鵜呑みにしないことです。
サブリース会社から、
「解約できません」
と言われたのであれば、
「契約書のどの条項を根拠に解約できないのか」
を確認しましょう。
さらに、
- 中途解約を制限している条項
- 違約金に関する条項
- 契約期間
- 更新条項
- 解約予告期間
などを確認します。
単に「社内ルールなので解約できません」という説明ではなく、契約上・法律上の根拠を確認することが大切です。
家賃減額を拒否したことと解約は別問題
注意したいのが、サブリース会社から家賃減額を求められているケースです。
たとえば、
「保証賃料を10％下げたい」
と言われて、
「納得できないので拒否します」
と回答したとします。
この場合、
「減額を拒否した＝オーナーが自由にサブリース契約を解除できる」
という単純な話にはなりません。
反対に、サブリース会社側から、
「減額に応じないなら契約を解除します」
と言われた場合も、実際に契約を終了できるのかは、契約内容や法律関係を確認する必要があります。
つまり、
「家賃減額」と「契約解除」は別々の問題として考える必要があります。
解約を急ぐ前に「何を目的にしているか」を考える
サブリースを解約したい理由によっても対応は変わります。
家賃を上げたい
一般管理に切り替えて、自分で賃料設定をしたいのであれば、解約後の管理会社や募集条件まで準備しておく必要があります。
管理会社を変更したい
単純に管理会社への不満が原因なら、契約終了後の管理会社を先に探しておくとスムーズです。
保証賃料を下げられた
減額に納得できないことが原因なら、すぐに解約するのではなく、まず減額の根拠を確認する方法もあります。
修繕費が高い
指定業者や修繕条件に不満がある場合は、契約書の修繕条項も確認する必要があります。
「解約できない」と言われたら、次の順番で確認する
おすすめなのは、感情的にサブリース会社と揉めることではありません。
次の順番で整理します。
① 契約書を確認する
↓
② 中途解約条項を確認する
↓
③ 解約予告期間・違約金を確認する
↓
④ サブリース会社に拒否理由を文書で確認する
↓
⑤ 契約書と法律の両面から専門家に確認する
↓
⑥ 解約後の管理・入居者対応を準備する
この順番なら、「解約したい」という感情だけで動いてしまうことを防げます。
サブリース契約では「出口」まで考えておく
サブリース契約を検討するとき、多くの人は、
「毎月いくら保証されるのか？」
ばかりを確認します。
しかし、それと同じくらい重要なのが、
「やめたいと思ったときに、どうやってやめられるのか？」
という点です。
契約期間、家賃改定、修繕費だけでなく、
「オーナーから解約するときの条件」
まで確認しておく必要があります。
サブリースは契約した瞬間だけを見るのではなく、契約期間中・家賃減額時・修繕時・売却時・解約時まで含めて判断することが重要です。
まとめ
サブリース会社から解約を拒否された場合でも、単純に「絶対に解約できない」と決めつける必要はありません。
まず確認したいのは、
- 契約期間
- 中途解約条項
- 解約予告期間
- 違約金
- 更新条件
- その他の特約
です。
そして、サブリース会社から「解約できない」と言われた場合は、その根拠を契約書の条項などで確認することが重要です。
特に、サブリース契約は一般的な管理委託とは契約関係が異なるため、解約については個別の契約内容と法律関係を確認する必要があります。
「家賃保証」だけを見るのではなく、「解約するときにどうなるか」まで確認してから契約する。
これがサブリースで後悔しないための重要なポイントです。
