サブリースの「家賃保証」と聞くと、空室になっても家賃が入り、入居者が滞納しても問題なく、さらに修繕費なども面倒を見てもらえるように感じるかもしれません。
しかし、家賃保証の対象は、基本的に「オーナーとサブリース会社との契約で定められた賃料の支払い」です。
それ以外の費用まで自動的に保証されるわけではありません。
まず「保証されるもの」を確認する
家賃保証型のサブリースでは、契約で定められた保証賃料が、入居者の状況にかかわらずオーナーへ支払われる仕組みが基本です。
たとえば、
- 保証賃料：月8万円
- 入居者家賃：月10万円
という契約なら、入居者が入っているか、家賃をきちんと払っているかにかかわらず、契約条件を満たしている限り、オーナーには月8万円が支払われます。
つまり、オーナーから見ると、
空室リスクや入居者の滞納リスクをサブリース会社側に移す
というのが家賃保証の大きな意味です。
ただし、これはあくまで契約で定められた保証賃料についての話です。
空室になった場合
家賃保証型であれば、通常は入居者が退去して空室になったとしても、契約上の保証賃料が支払われます。
一般管理なら、
空室 → 家賃収入ゼロ
となります。
一方、家賃保証型なら、
空室 → サブリース会社から保証賃料が支払われる
という違いがあります。
ただし、ここでも注意したいのが免責期間です。
契約によっては、新築時や入居者退去後などに一定期間、保証賃料が支払われない「免責期間」が設定されている場合があります。
したがって、
「空室になっても100％いつでも保証される」
と考えるのは危険です。
入居者が家賃を滞納した場合
入居者が家賃を払わなかった場合も、家賃保証型であれば、契約上の保証賃料がオーナーに支払われるケースが一般的です。
つまり、
入居者 → 家賃を滞納
しても、
サブリース会社 → オーナーへ保証賃料を支払う
という構造です。
ただし、サブリース会社自体が支払い不能になった場合まで保証されるわけではありません。
ここは重要です。
「入居者の滞納リスク」と「サブリース会社の信用リスク」は別問題だからです。
では、修繕費も保証される？
ここからが「家賃保証」の誤解しやすいところです。
原則として、家賃保証と修繕費の保証は別です。
建物の設備が故障したからといって、その修理費までサブリース会社が負担してくれるとは限りません。
契約によって、
- オーナー負担
- サブリース会社負担
- 一定額まではオーナー負担
- 指定業者による修繕
- 大規模修繕はオーナー負担
など、扱いが異なります。
そのため、
「家賃を保証してくれるから、建物の維持費も全部任せられる」
とは考えない方がいいでしょう。
原状回復費も別に考える
入居者が退去したときに発生する原状回復費についても、家賃保証とは別問題です。
例えば、
- クロスの張り替え
- 床の修繕
- 設備交換
- クリーニング
- リフォーム
などの費用を誰が負担するのかは、契約内容によって変わります。
「家賃は保証されるけど、退去するたびに発生する費用はオーナー負担」
という契約も考えられます。
したがって、サブリースを比較するときは毎月の保証賃料だけでなく、年間の維持費まで含めて考える必要があります。
入居者募集費用も保証されるとは限らない
空室になった場合、
「サブリース会社が次の入居者を探してくれるから安心」
と思うかもしれません。
しかし、
- 広告費
- 募集費用
- 仲介手数料
- フリーレント
- 入居促進費
などを誰が負担するのかは、契約内容を確認する必要があります。
家賃保証があるからといって、入居に関係するすべての費用まで無料になるわけではありません。
家賃の減額も保証の対象外？
そして、サブリースを検討するうえで特に重要なのが保証賃料そのものの改定です。
「月8万円を保証します」と契約書に書いてあったとしても、
「契約期間中、永遠に8万円を保証する」
という意味とは限りません。
契約書に賃料改定についての条項があれば、将来的に保証賃料が変更される可能性があります。
つまり、
空室でも8万円
だったものが、
賃料改定後は7万5,000円
になる可能性もあります。
ここを見落とすと、当初の収支計画と実際のキャッシュフローが大きく変わってしまいます。
「何が保証されるか」を表にすると分かりやすい
| 項目 | 家賃保証の対象になり得る？ | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 空室時の保証賃料 | ○ | 免責期間の有無 |
| 入居者の家賃滞納 | ○ | 保証賃料の支払条件 |
| 修繕費 | △ | オーナー・会社どちらの負担か |
| 原状回復費 | △ | 契約書の負担区分 |
| 大規模修繕 | △ | 長期修繕の負担者 |
| 入居者募集費用 | △ | 広告費などの負担者 |
| 保証賃料の将来の金額 | ×とは限らない | 賃料改定条項 |
| サブリース会社の倒産リスク | × | 会社の信用力・契約内容 |
※○＝契約条件を満たす場合、△＝契約によって異なる、という意味です。
結局、「家賃保証」は何を保証しているのか？
ここを一言でいうなら、
「建物経営にかかる費用やリスクを全部保証する制度」ではなく、「契約で定められた保証賃料を支払う仕組み」
と考えると分かりやすいでしょう。
だからこそ、サブリースを検討するときは、
「保証されますか？」
だけでは不十分です。
次のように具体的に確認する必要があります。
「空室になった場合、何か月後から保証されますか？」
「入居者が滞納した場合はどうなりますか？」
「修繕費は誰が払いますか？」
「退去時の原状回復費は？」
「大規模修繕は？」
「保証賃料は将来減額されますか？」
この質問を一つずつ確認していけば、「家賃保証」という言葉だけでは見えないサブリースの実態が見えてきます。
まとめ
サブリースの家賃保証で中心となるのは、オーナーに対する保証賃料の支払いです。
一方、
修繕費・原状回復費・募集費用・大規模修繕費などまで自動的に保証されるわけではありません。
さらに、保証賃料そのものについても、免責期間や賃料改定の条項が存在する場合があります。
したがって、サブリースを見るときは「家賃保証あり」という一言ではなく、「何が・いつまで・いくら保証されるのか」まで契約書で確認することが重要です。
