サブリース契約では、
「30年間家賃保証」
「家賃固定」
「空室でも一定の賃料を保証」
といった説明を受けることがあります。
ところが数年後、サブリース会社から、
「周辺の家賃相場が下がったので、保証賃料を減額したい」
と言われることがあります。
「契約書には保証賃料が書いてあるのに、なぜ下げられるの？」
と思うオーナーも多いでしょう。
この問題を理解するうえで重要なのが、**借地借家法第32条の「借賃増減請求権」**です。
借地借家法32条とは？
借地借家法32条1項では、建物の賃料が一定の事情によって不相当になった場合、契約条件にかかわらず、当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています。
その事情として法律が挙げているのは、
- 土地・建物に対する租税などの負担の増減
- 土地・建物の価格の上昇・低下などの経済事情の変動
- 近隣の同種建物の賃料との比較
などです。
つまり、単純に、
「契約書に10万円と書いてあるから、30年間必ず10万円」
とは限らないのです。
サブリースにも32条は適用される
ここがサブリースを理解するうえで非常に重要です。
最高裁は、サブリース契約についても借地借家法32条の賃料減額請求が適用され得ると判断しています。国土交通省も、マスターリース契約について同条が適用されることを前提として説明しています。
そのため、
「家賃保証だから、契約期間中は絶対に減額されない」
とは考えられません。
国土交通省も、サブリースでは契約期間中や更新時などに、オーナーに支払われる家賃が減額される可能性があることを注意喚起しています。
では、サブリース会社は好きな金額まで下げられるのか？
ここは誤解しやすいところです。
答えは「いいえ」です。
借地借家法32条があるからといって、サブリース会社が、
「来月から保証賃料を50％下げます」
と一方的に決めれば、その金額が自動的に確定するわけではありません。
国土交通省の資料でも、サブリース会社が減額を請求できる場合であっても、オーナーが必ずその請求を受け入れなければならないわけではなく、双方の協議によって相当な賃料額を決めることになると説明されています。合意できなければ、最終的には訴訟で判断されることになります。
つまり、
減額請求できること
と
要求した金額にそのまま決まること
は別の話です。
どんな場合に減額請求できるの？
32条では、賃料が「不相当」となった場合がポイントになります。
例えば、
① 周辺の賃料相場が下落した
以前は10万円が相場だったものの、周辺物件の賃料が下落し、現在の相場が8万5,000円程度になっているケースです。
② 経済事情が変化した
物価、土地価格、経済状況などが変化し、従来の賃料が不相当になったと判断される場合があります。
③ 税金などの負担が変化した
土地・建物に対する租税その他の負担の増減も、法律上の判断要素に含まれています。
ただし、サブリース会社の経営が苦しくなったというだけで、当然に32条による減額が認められるわけではありません。
国土交通省の資料でも、空室の増加やサブリース会社の経営状況の悪化だけでは、32条の要件を満たさない限り減額請求できないと説明されています。
「家賃固定特約」があっても注意が必要
ここも重要です。
契約書に、
「○年間家賃を固定する」
と書いてある場合があります。
それを見て、
「この期間は絶対に減額されない」
と思ってしまう人もいるでしょう。
しかし、国土交通省は、一定期間は減額しないという契約内容があったとしても、借地借家法32条に基づく減額請求があり得ることを説明する必要があるとしています。
したがって、
「10年間固定」と書いてある＝10年間絶対に減額されない
と単純に理解するのは危険です。
実際の契約内容や事情によって判断が変わるため、契約書の条項を確認する必要があります。
では「家賃保証」は意味がないのか？
そういうわけでもありません。
サブリースの家賃保証は、通常の賃貸経営とは異なり、契約で定められた条件のもとでサブリース会社からオーナーに一定の賃料が支払われる仕組みです。
例えば入居者が一時的にいなくても、契約上の保証賃料が支払われるタイプがあります。
ただし、その保証賃料が将来にわたって永久に固定されることまで意味するわけではないということです。
ここを分けて考える必要があります。
空室リスクを一定程度引き受けてもらうこと
と、
将来の賃料水準まで永久に保証してもらうこと
は別の話です。
サブリースの減額では「最初の家賃」も重要
さらに注意したいのが、現在の賃料だけを見るのではなく、そもそも最初の保証賃料がどのように決められたのかを見ることです。
最高裁判例では、サブリース契約の賃料減額請求の当否や相当賃料額を判断する際、契約当事者が賃料額を決める際に考慮した事情などを総合的に考慮することが重要とされています。
つまり、
「現在の周辺相場だけを見て機械的に決める」
という単純な話ではありません。
最初の保証賃料がどのような事情で設定されたのかも、判断材料になり得ます。
減額を提示されたら何を確認する？
サブリース会社から減額を提示された場合は、少なくとも次の点を確認しましょう。
チェック1：減額理由
なぜ減額するのか。
チェック2：現在の周辺相場
どの物件を比較対象にしているのか。
チェック3：新しい賃料の根拠
なぜその金額になるのか。
チェック4：契約書
賃料改定についてどのような条項があるのか。
チェック5：最初の保証賃料の設定根拠
契約当初にどのような事情を前提として賃料が決められたのか。
チェック6：減額後の収支
ローン返済や管理費などを含めても投資を継続できるのか。
減額に納得できなければどうする？
納得できない場合でも、すぐに、
「絶対に認めません」
とだけ回答するのではなく、まず減額の根拠を確認することが重要です。
国土交通省は、サブリース会社が借地借家法32条に基づいて減額請求を行う場合、変更しようとする家賃の額やその設定根拠などについて、オーナーに説明する必要があるとしています。
したがって、
「なぜこの金額なのか」
「どのような相場資料を使ったのか」
「契約当初の賃料設定と現在の賃料をどう比較したのか」
などを確認することが大切です。
話し合いがまとまらなければどうなる？
オーナーとサブリース会社の間で新しい賃料について合意できなければ、最終的には裁判で判断される可能性があります。国土交通省も、協議で合意に至らない場合は最終的に訴訟によると説明しています。
つまり、減額交渉は単なる「サブリース会社からのお願い」でもなければ、
「サブリース会社が言った金額に必ず従う」
というものでもありません。
法的な賃料減額請求と、当事者間の協議という二つの側面があります。
まとめ
サブリースの家賃減額と借地借家法32条の関係を簡単に整理すると、次のようになります。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 32条とは | 建物賃料の増減を請求できる制度 |
| サブリースにも適用される？ | 原則として適用され得る |
| 家賃保証なら絶対固定？ | そうとは限らない |
| サブリース会社が好きに減額できる？ | そうではない |
| オーナーは必ず承諾する？ | 必ずしもそうではない |
| 何を基準にする？ | 相場・経済事情・負担などを総合考慮 |
| 合意できない場合 | 最終的に裁判で判断される可能性がある |
サブリースの「家賃保証」という言葉だけを見ると、
「契約した金額がずっと保証される」
ように感じます。
しかし実際には、借地借家法32条による賃料増減請求の仕組みがあるため、将来の減額リスクを考慮して投資判断をする必要があります。
そして最も重要なのは、減額請求ができることと、サブリース会社の提示額がそのまま適正賃料になることは別問題だということです。
減額を提示されたら、契約書・周辺相場・減額の根拠・契約当初の賃料設定などを確認したうえで判断しましょう。
