サブリース会社から、
「現在の賃料相場が下がったので、保証賃料を10％下げたい」
などと家賃の減額を求められたら、
「契約書に保証賃料が書いてあるのだから、拒否できるのでは？」
と考えるオーナーもいるでしょう。
結論からいうと、サブリース会社から減額を請求されたからといって、オーナーが必ずその金額を受け入れなければならないわけではありません。
国土交通省も、サブリース契約では家賃の減額請求が行われる可能性がある一方、減額請求された場合でも、そのまま受け入れなければならないわけではないと説明しています。
ただし、ここで注意したいのは、
「拒否できる」＝「サブリース会社の減額請求を永久に無効にできる」
という意味ではないことです。
サブリースの家賃減額には、借地借家法が関係してくるためです。
サブリースの家賃減額は拒否できる？
まず、最も知りたいところから説明します。
サブリース会社から、
「保証賃料を月10万円から9万円に下げたい」
と提案された場合、
「その金額には同意できません」
と拒否すること自体は可能です。
減額請求を受けたからといって、オーナーがその場で契約書を書き換えたり、値下げに同意したりする必要があるわけではありません。
国土交通省の資料でも、借地借家法第32条に基づく減額請求について、オーナーが必ず請求を受け入れなければならないわけではなく、当事者間の協議によって相当な賃料額を決めることになると説明されています。
つまり、
サブリース会社「10％下げたい」
↓
オーナー「その減額には同意しません」
という対応はできます。
問題は、その後です。
なぜ「契約書に保証賃料と書いてある」のに減額請求されるの？
ここがサブリースで非常に誤解されやすいところです。
例えば契約書に、
保証賃料：月10万円
と書かれていたとします。
普通に考えれば、
「10万円と契約したのだから、10万円を払い続けるのが契約では？」
と思います。
しかし、サブリースのマスターリース契約が普通借家契約に該当する場合、借地借家法第32条の賃料増減請求の問題が出てきます。
国土交通省は、契約書に家賃保証と書かれていた場合でも、契約期間中や更新時などに賃料が減額される可能性があると明示しています。
つまり、
「保証賃料」という名前が付いていることだけを理由に、将来の減額請求が完全に封じられるわけではありません。
減額請求されたら、すぐに値下げされるわけではない
ここも重要です。
サブリース会社が、
「来月から10％減額します」
と言ったからといって、オーナーが同意していないのに、その金額について当然に合意が成立するわけではありません。
まずは、
- なぜ減額するのか
- 現在の周辺相場はいくらなのか
- どのような資料を根拠にしているのか
- 現在の保証賃料はどのように決められたのか
- 契約書の賃料改定条項はどうなっているのか
などを確認する必要があります。
国土交通省も、相当な賃料額を判断する際には、変更前の賃料を決めた事情などを総合的に考慮することになるとしています。
「相場が下がった」という理由だけで、好きな金額まで下げられる？
これも違います。
サブリース会社が、
「周辺相場が下がったので、10万円から7万円にします」
と一方的に言えば、その金額がそのまま正当になるわけではありません。
減額後の賃料がいくらになるべきかについては、契約当事者間で協議し、それでも合意できなければ最終的には裁判で判断されることがあります。
裁判所の資料でも、サブリース契約について、契約時の賃料決定の事情や保証賃料に関する事情などを考慮して賃料を判断する考え方が示されています。
したがって、
「減額請求できる」
ことと、
「サブリース会社が希望する金額まで自由に減額できる」
ことは別問題です。
オーナーが確認すべき「減額の根拠」
減額を求められた場合、まず確認したいのが根拠です。
例えば、
周辺の家賃相場
現在の周辺物件の募集賃料や成約状況がどうなっているのか。
物件の築年数
契約当初より築年数が進んだことで、賃料水準に変化があるのか。
空室状況
周辺で競合物件が増えているのか。
入居需要
駅距離や周辺環境などを含め、物件の需要が変化しているのか。
契約当初の賃料設定
そもそも契約開始時の保証賃料が、どのような根拠で決められたのか。
こうした事情を確認していくことが重要です。
「減額拒否」と「契約解除」は別問題
ここは特に注意してください。
オーナーが、
「その減額には同意しません」
と伝えた場合、
それだけで当然にサブリース契約が即時終了する
とは限りません。
一方で、契約書にサブリース会社からの解約に関する規定がある場合には、契約期間中でも解約される可能性があります。
国土交通省も、契約書にサブリース業者から解約できる旨の規定がある場合、契約期間中でも解約される可能性があると注意喚起しています。
そのため、
「減額を拒否したら絶対に大丈夫」
とも、
「減額を拒否したら即契約解除」
とも言い切れません。
実際には契約書の内容や契約形態を確認する必要があります。
減額を拒否した場合、最終的にどうなる？
オーナーとサブリース会社の話し合いで合意できれば、その金額で賃料を改定することになります。
しかし、
オーナー「10万円のままにしてほしい」
サブリース会社「8万円でなければ経営できない」
というように意見が対立した場合、話し合いだけでは決着しないことがあります。
国土交通省は、家賃改定額について合意に至らない場合、最終的には訴訟によることになると説明しています。
つまり、
減額請求
↓
オーナーが拒否
↓
協議
↓
合意できれば新しい賃料を決定
↓
合意できなければ、場合によっては裁判
という流れになる可能性があります。
「拒否できる」と聞いて安心してはいけない
ここまで読むと、
「じゃあ、減額を全部拒否すればいいんだ」
と思うかもしれません。
しかし、それも単純ではありません。
例えばサブリース会社から、
「周辺相場は大幅に下落している」
「現在の保証賃料では事業として成立しない」
などの具体的な資料を提示されている場合、オーナー側もその内容を検証する必要があります。
さらに、裁判などに発展すれば、時間や費用、専門家への相談費用なども発生する可能性があります。
そのため重要なのは、
「拒否できるか」だけではありません。
「その減額請求は妥当なのか」
を判断することです。
減額を提示されたら、まず何をする？
いきなり、
「絶対に拒否します！」
と答える必要はありません。
まずはサブリース会社に、減額の根拠を示してもらいましょう。
例えば、
- 現在の周辺家賃相場
- 比較対象にした物件
- 空室率
- 物件の築年数による評価
- 現在の入居状況
- 改定後の賃料を算出した方法
- 契約書上の賃料改定条項
などです。
そして、自分でも周辺の賃料相場を調べます。
サブリース会社から、
「相場が下がったから減額します」
と言われたとしても、
「では、現在の相場はいくらなのか？」
を確認しなければ、その減額が妥当なのか判断できません。
契約前なら、もっと重要なことがある
実は、この問題は契約後に減額を拒否するより、契約前に確認するほうが重要です。
契約前に、
- 賃料改定の時期
- 賃料改定の方法
- 減額請求に関する条項
- 免責期間
- 契約期間
- 解約条項
- 違約金
- 修繕費負担
などを確認しておきましょう。
特に、
「30年間家賃保証」
「家賃固定」
「空室でも安心」
といった営業上の言葉だけで判断してはいけません。
国土交通省も、将来の家賃減額リスクを説明せず、「将来にわたって確実に保証される」などと説明することを問題となる勧誘の例として示しています。
まとめ
サブリースの家賃減額は、オーナーが必ず受け入れなければならないわけではありません。
減額請求を受けても、
「その減額には同意できません」
と拒否すること自体は可能です。国土交通省も、減額請求された場合でも、そのまま受け入れなければならないわけではないと説明しています。
ただし、重要なのは、
「拒否できる」＝「減額請求を完全に無効にできる」ではない
ということです。
普通借家契約としてのサブリースでは、借地借家法第32条が関係するため、サブリース会社から賃料減額を請求される可能性があります。
そして、
減額請求 → 協議 → 合意できなければ、最終的に裁判
という展開もあり得ます。
だからこそ、減額を提示されたときは、
「拒否するか、受け入れるか」
をすぐ決めるのではなく、
「なぜその金額まで下げる必要があるのか」
という根拠を確認することが重要です。
そして、契約前の段階では、
「保証賃料はいくらか」だけではなく、「その賃料が将来どう改定されるのか」まで確認する。
これがサブリースの家賃減額リスクを考えるうえで最も重要なポイントです。
