「サブリースなら空室でも家賃が保証される」と聞いて、空室になった月からすぐに保証賃料が入ってくると思っていませんか？
実は、サブリース契約には**「免責期間」**が設定されている場合があります。
免責期間とは、一定期間についてサブリース会社からオーナーへの借上げ賃料の支払いが免除される期間です。
国土交通省も、サブリース契約では「空室保証」と表示されていても、入居者募集時などに賃料支払いの免責期間が設けられている場合があると注意喚起しています。
つまり、
「サブリース＝空室になった瞬間から必ず保証賃料が入る」
とは限りません。
免責期間が設定される主な理由
免責期間が設けられる理由の一つは、新築物件や退去後の入居者募集に一定の期間が必要になるためです。
サブリース会社はオーナーから物件を借り上げ、その物件を入居者に転貸します。
そのため、
オーナー
↓
サブリース会社が借り上げる
↓
サブリース会社が入居者を募集
↓
入居者と契約
↓
入居開始
という流れになります。
新築物件の場合は、完成したからといって必ずすぐ入居者が決まるとは限りません。
また、既存物件でも入居者が退去すれば、次の入居者を募集する必要があります。
その期間について、サブリース会社が一定期間の賃料支払いを免除される契約になっていることがあります。
国土交通省も、サブリース契約における「新築当初の数ヶ月間の借上げ賃料の支払い免責期間」が存在することを説明しています。
「空室でも保証」と矛盾しないの？
ここが一番分かりにくいところです。
例えば、
保証賃料：月10万円
という契約だったとしても、
「契約開始から3か月間は免責」
という条件が付いていたとします。
すると、
| 月 | 入居状況 | オーナーへの保証賃料 |
|---|---|---|
| 1か月目 | 空室 | 0円 |
| 2か月目 | 空室 | 0円 |
| 3か月目 | 空室 | 0円 |
| 4か月目 | 空室 | 10万円 |
| 5か月目 | 空室 | 10万円 |
ということが契約上あり得ます。
つまり、
「空室になっても保証される」
という仕組みであっても、
「契約開始直後から一切の条件なしで保証される」
という意味ではありません。
だからこそ、サブリースの「家賃保証」という言葉だけを見るのではなく、免責期間まで確認する必要があります。
免責期間は新築だけ？
必ずしも新築だけとは限りません。
契約内容によっては、
- 新築時
- 入居者が退去した後
- 一定期間の空室発生時
- リフォーム・修繕後
- 契約開始時
などに免責期間が設定される場合があります。
ただし、どのタイミングで、何日・何か月の免責が発生するかは契約によって異なります。
そのため、「サブリースの免責期間は○か月」と一律に考えるのは危険です。
実際の契約書で確認することが重要です。
免責期間が長いほどオーナーの収入は減る
免責期間は、投資収益にも直接影響します。
例えば保証賃料が月10万円の場合、
免責1か月
10万円 × 1か月
＝ 10万円の収入なし
免責3か月
10万円 × 3か月
＝ 30万円の収入なし
免責6か月
10万円 × 6か月
＝ 60万円の収入なし
となります。
さらに、ローン返済が毎月発生しているなら、免責期間中もローン返済は基本的に続きます。
そのため、
「家賃が入らない期間にローン返済をどうするか」
まで考えておく必要があります。
免責期間が終われば必ず満額もらえる？
これも注意が必要です。
免責期間が終了したからといって、その後ずっと同じ保証賃料が続くとは限りません。
サブリースでは、免責期間とは別に、
- 賃料改定
- 保証賃料の減額
- 契約更新
- 修繕費
- 原状回復費
などの条件が存在する場合があります。
つまり、サブリースの収益を考えるときは、
「免責期間が何か月あるか」
だけでなく、
「免責期間終了後にいくら入るのか」
さらに、
「その保証賃料が将来どう変わるのか」
まで確認する必要があります。
国土交通省も、サブリースでは将来の家賃減額リスクやオーナー側の費用負担などを含め、契約内容を十分に確認するよう注意しています。
免責期間は「空室リスクをゼロにする仕組み」ではない
ここからサブリースの本質が見えてきます。
一般的な賃貸経営では、
空室になる
↓
家賃収入がゼロになる
というリスクがあります。
サブリースでは、
空室になる
↓
契約上の保証賃料が支払われる
という仕組みによって、オーナーの空室リスクを軽減します。
しかし、
免責期間中は支払われない
という条件が付くことがあります。
さらに、
保証賃料そのものが将来減額される可能性
もあります。
つまり、サブリースは空室リスクを完全に消すというより、
空室リスクの一部を契約条件の中でサブリース会社と分担する仕組み
と考えたほうが分かりやすいでしょう。
契約前に確認したい「免責期間」の5項目
サブリース契約を検討しているなら、最低でも次の項目を確認しましょう。
1．免責期間は何か月か
「○か月間免責」など、具体的な期間を確認します。
2．いつから免責期間が始まるのか
契約開始日なのか、建物完成日なのか、入居者募集開始日なのかを確認します。
3．どんな場合に免責になるのか
新築時だけなのか、退去後にも免責期間が発生するのかを確認します。
4．免責期間中のローン返済をどうするか
家賃収入が入らなくてもローン返済は発生するため、手元資金で耐えられるか計算しておきます。
5．免責期間終了後の保証賃料はいくらか
「免責が終われば安心」ではありません。
保証賃料の改定条件や減額の可能性まで確認することが重要です。
まとめ
サブリースの保証賃料に免責期間が設定されるのは、新築時や入居者募集時など、サブリース会社側にも入居者を確保するための期間が必要になることなどが理由の一つです。
ただし、オーナー側から見ると、その期間は保証賃料が入ってこない期間になります。
重要なのは、
- サブリースでも免責期間が設定される場合がある
- 「空室保証」と表示されていても免責期間が存在する場合がある
- 免責期間の長さは契約によって異なる
- 免責期間中もローン返済などの支出は発生する
- 免責期間終了後の保証賃料も確認する
- 将来的な賃料減額の条件も確認する
という点です。
国土交通省も、サブリースの「空室保証」という表示について、入居者募集時などに賃料支払いの免責期間が設けられている場合があると注意喚起しています。
したがって、サブリースを比較するときは、
「保証賃料はいくら？」
だけでは不十分です。
「いつから」「いくら」「どの条件で」保証されるのか。
ここまで契約書で確認することが大切です。
