「10年間は家賃固定です」
サブリースの説明で、このように言われると、
「少なくとも10年間は安心できる」
と考える人もいるでしょう。
では、その10年間が終わったらどうなるのでしょうか？
11年目から突然家賃が下がるのでしょうか。
それとも、契約が終了してしまうのでしょうか。
「35年間一括借上げ」と書いてあるなら、35年間同じ家賃が支払われるのでしょうか。
実は、ここで重要なのは、サブリースの契約期間と家賃の固定期間は別に考える必要があるということです。
この記事では、家賃固定期間が終了した後に何が起こるのか、契約前にどこを確認すればいいのかを整理します。
家賃固定期間が終わると、まず何が変わる？
最初に確認したいのは、
「家賃固定期間が終了した＝サブリース契約が終了する」わけではない
ということです。
例えば、
- サブリース契約期間：35年間
- 借上賃料の固定期間：10年間
という契約だったとします。
この場合、10年経過したからといって、必ずしもサブリース契約そのものが終わるわけではありません。
問題になるのは、
「11年目以降の借上賃料をどうするのか」
です。
契約書に賃料改定についての規定があれば、その内容に従って賃料の見直しが行われる可能性があります。
つまり、
35年間契約している
ことと、
35年間同じ家賃が支払われる
ことは別の話です。
ここを混同しないことが重要です。
固定期間終了後は家賃が下がるの？
これは、契約内容によって異なります。
固定期間が終了したからといって、必ず減額されるとは限りません。
一方で、契約上、一定期間ごとに賃料を見直すことになっているのであれば、固定期間終了後に賃料改定が行われる可能性があります。
例えば、
「借上賃料は10年間固定。その後、5年ごとに改定する」
という条件だったとします。
この場合、
10年間は固定
↓
11年目以降は改定の可能性がある
ということになります。
そのため、「10年間固定」という情報だけを見て、
「10年間安心」
と考えるのではなく、
「11年目以降の条件はどうなっているのか」
まで確認する必要があります。
なぜ固定期間が終わると家賃を見直すのか？
理由として考えられるのが、物件を取り巻く環境が時間とともに変化するからです。
例えば、
- 建物が築年数を重ねる
- 周辺に新しい物件が増える
- 地域の人口が減少する
- 入居者の需要が変化する
- 周辺の賃料相場が下落する
- 修繕や維持管理に必要なコストが変化する
といったことがあります。
新築時には10万円で貸せた物件でも、10年後に同じ10万円で入居者を募集できるとは限りません。
そのため、サブリース会社がオーナーから借り上げる賃料についても、契約で定められた時期に見直しが行われることがあります。
では、11年目からいくらになるの？
ここが投資家にとって一番気になるところでしょう。
しかし、
「10年間固定だったから、11年目は必ず○％下がる」
というように一律に決まっているわけではありません。
実際の賃料改定は、契約内容や物件の状況、周辺の賃料相場などによって変わります。
だからこそ、契約前に、
「固定期間終了後の借上賃料は、どのように決まりますか？」
と確認することが重要です。
「そのときの相場によります」
という回答なら、
「では、その相場とは何を基準に判断するのでしょうか？」
まで確認しておきたいところです。
家賃が一度下がったら、もう下がらない？
ここも見落としやすいポイントです。
例えば、
10万円
↓
9万円
になったとします。
そこで、
「9万円まで下がったから、これで安定した」
と考えてしまうかもしれません。
しかし、契約上、さらに賃料を見直す仕組みになっているのであれば、その後も条件によっては改定される可能性があります。
つまり、
一度の減額だけを考えるのではなく、長期的に賃料がどう変化する可能性があるのか
を見る必要があります。
固定期間終了後に一番怖いのは「ローンはそのまま」ということ
サブリースの家賃が変わっても、投資家のローン返済額が同じタイミングで減ってくれるとは限りません。
例えば、
固定期間中
借上賃料：10万円
ローン返済：8万円
なら、
毎月2万円
の差があります。
ところが固定期間終了後に、
借上賃料：8万円
ローン返済：8万円
になれば、
家賃収入とローン返済が同額
です。
ここからさらに、
- 固定資産税
- 保険料
- 修繕費
- その他の費用
を支払うことになります。
つまり、
「家賃が下がった」という問題だけではなく、「投資としての収支構造が変わる」
ということです。
固定期間終了後の収支を契約前に計算しておく
だから、サブリースの収支を見るときには、
「10年間の収支」
だけを見ないことが重要です。
例えば、
ケース1
借上賃料10万円
ケース2
借上賃料9万円
ケース3
借上賃料8万円
ケース4
借上賃料7万円
といったように、複数のケースを想定してみます。
そこで、
「何万円まで下がると赤字になるのか」
を把握しておきます。
これは未来の家賃を予測するためではありません。
自分の投資がどこまでの賃料下落に耐えられるのかを知るためです。
「35年一括借上げ」という言葉だけで判断しない
長期のサブリース契約では、
「35年間一括借上げ」
といった説明がされることがあります。
この数字は非常に大きな安心感を与えます。
しかし、ここで確認したいのは、
「35年間、何が保証されているのか？」
です。
契約期間が35年間なのか。
借上賃料も35年間固定なのか。
固定されるのは最初の10年間なのか。
その後は5年ごとに改定されるのか。
この違いを確認しなければなりません。
「35年」という数字だけでは、投資家が受け取る家賃が35年間同じだとは判断できないのです。
現場で感じた「固定期間」の見方
私がサブリース会社にいた頃も、投資家にとって「○年間家賃固定」という条件が大きな安心材料になっているのを感じていました。
ただ、現場を見る側からすると、
固定されている期間より、その後の賃料をどう考えているのか
のほうが重要だと感じるケースもありました。
契約時点では収支が成立していても、固定期間終了後に借上賃料が下がれば、ローン返済額との関係は変わります。
だから、固定期間を見て安心するだけではなく、
「この条件が終わった後でも、この投資は成立するのか？」
と考えておくことが大切です。
固定期間終了後について、契約前に確認したいこと
サブリース契約を検討しているなら、次の項目を確認しておきましょう。
1．固定期間は何年間か
「○年間固定」という数字だけではなく、開始日と終了日まで確認します。
2．固定期間終了後はどうなるのか
賃料改定があるのか。
あるなら、何年ごとなのか。
3．改定額は何を基準に決めるのか
周辺相場、物件の状況、契約上の基準など、具体的なルールを確認します。
4．契約期間と固定期間は同じなのか
35年間の契約でも、家賃固定は10年間というケースがあります。
5．減額後の収支はどうなるのか
家賃が10％、20％下がった場合でもローン返済や維持費を負担できるか計算します。
「固定期間が終わる＝必ず減額」ではない
ここは誤解しないようにしておきたいところです。
固定期間が終了したからといって、
必ず家賃が下がるわけではありません。
周辺相場が維持されている場合や、契約内容によっては、同じ水準が維持されることも考えられます。
重要なのは、
「必ず下がる」と考えることでも、「絶対に下がらない」と考えることでもありません。
契約上、固定期間終了後にどのような賃料改定が予定されているのかを確認し、その条件を収支計画に反映させることです。
まとめ｜見るべきなのは「固定期間」より、その後
サブリースの「○年間家賃固定」という条件は、投資家にとって重要な情報です。
しかし、それだけで投資の安全性を判断することはできません。
確認したいのは、
- 何年間固定なのか
- 固定期間終了後に何が起こるのか
- 家賃改定はあるのか
- 改定はどのような基準で行われるのか
- 契約期間と家賃固定期間は同じなのか
- 家賃が下がった場合でも投資が成立するのか
という点です。
特に重要なのは、
「10年間固定だから10年間安心」ではなく、「10年後に条件が変わっても大丈夫なのか」
という視点です。
サブリースは長期契約になることもあります。
だからこそ、契約時点の収支だけではなく、固定期間が終わった後の収支まで見ておくことが重要です。
「35年間一括借上げ」という言葉を見たときも、
「35年間、家賃はいくらなのか？」
ではなく、
「35年間のうち、何年間、いくらの借上賃料が固定されるのか？」
と考えてみてください。
この違いを理解するだけでも、サブリースの収支を見る目はかなり変わってきます。
