『賃貸の入居審査って誰がしてるの？』管理会社・大家・保証会社の関係性と役割

入居審査には『管理会社』『大家さん』『保証会社』の三者が関わります。それぞれ役割が異なるため、誰が何をしているのかを理解することが大切です。またこれら３者の力関係と言いますか、利害関係なんかもありますし、物件の管理の方式によってもことなりますね。だから単純なようで意外とわかりづらいのがこの問題ですね。

力関係って言っても、どこかに権限が偏ってるわけじゃないんですよ。現場では、管理会社も大家さんも保証会社もお互い補い合いながら進めてますからね。

ここでいう大家さんは、文字通り物件の所有者です。自分の持ち物ですから、権限は当然ありますし、入居審査を含め、すべての関係はこの物件を起点に動いているんです。

そうです。ただ、物件の募集や管理業務は管理会社なしでは成立しません。もちろん管理会社はいくらでもありますが、募集や申込、審査などの不動産業務に関しては、一部の大家さんを除いて、口を挟むことはほとんどないですね。

その通りです。大家さんにとって家賃収入が主目的ですから、トラブル対応や審査の実務は、管理会社に任せるのが自然な流れです。

ですが、物件によっては募集だけを不動産屋に任せて、管理や家賃管理は大家さん自身が行うケースもあります。

そうです。その場合、管理会社や保証会社の審査は行われますが、最終判断は大家さんに委ねられます。さらに、契約書上は貸主が大家さんになっている物件では、細かい大家さんだと審査書類の内容までしっかり確認することもあります。

その通りです。とはいえ、多くの大家さんは最終判断の前に不動産屋の意見を参考にします。家賃督促や管理を大家さん自身が行う場合は、審査介入度も高くなるということですね。」

管理会社は、入居審査における司令塔みたいな役割ですね。何しろ審査結果を大家さんに伝える立場にありますから、そういう意味で責任はあるわけです。

そうです。大家さんと保証会社は、基本的に直接話すことはまずありません。ですから管理会社がその間に立つのが仕事で、何かトラブルが起きれば対応するのも管理会社抜きにはありえません。

その通りです。保証会社を付けない契約の場合でも、家賃滞納時の督促や設備の修理依頼など、管理会社が窓口になりますからね。入居審査における属性の判断についても、経験を踏まえて総合的に判断できる立場です。

保証会社は、入居審査の根幹とも言える家賃支払い能力を判断する立場です。実際に入居者が滞納した場合に、家賃を保証してもらえる機関ですね。

そうです。この『保証する』という仕組みがミソなんです。入居審査に抜かりがあると、実際に損害が出たり手間がかかったりしますから、保証会社は審査に対して非常にシビアに対応することが多いですね。

そうです。昔は保証会社がなく、大家さん自身が家賃滞納のリスクを抱えていました。その分、入居審査も大家さんが直接行うケースが多く、審査基準もかなりシビアでしたね。

そうです。私がこの業界に入ったころは、保証会社ってあったかな？って感じでした。実際には20年くらい前から、保証会社を付けるのが普通になってきたんです。それが今では、ほとんど保証会社を付けない物件はないと言えるくらいになりました。

そうなると、入居審査におけるハードルは幾分下がったとも言えます。保証会社を付けるのが条件になることで、不動産屋によっては『保証会社がOKなら審査OK』まで簡略化しているところもあります。

そうですね。管理会社としても、保証会社がOKを出してくれれば審査が通るので、ある意味で保証会社の判断に頼る部分が大きくなります。もちろん最終的な契約やトラブル対応は管理会社の責任ですが、入居審査の段階では保証会社の存在は欠かせません。

その通りです。保証会社同士でシェア争いもありますし、審査があまりに厳しいと入居希望者が逃げてしまいます。ですから現実には、ある程度バランスを取って、管理会社や大家さんのニーズも考慮しながら審査を進めています。

そうです。実際、不動産業者というのは提携保証会社を複数持っているのが普通です。中には4〜5社も提携しているところがありますね。だから、入居者の属性や物件の状況に応じて保証会社を使い分けているのが現実なんです。

分かりやすいところで言うと、『審査の通りやすさ』と『利用のしやすさ』ですね。ただ審査が緩くても回収能力がなかったり実績がなかったりすると倒産するリスクもあるので、基本は大手、どうしても通したいときは審査の緩いところを使いますね。

そうです。保証会社はどこも新規の不動産開拓に必死です。その中でも管理会社のように安定した件数が期待できるところとは、提携できたとしても、実際に利用してもらわなければ意味がありません。ですから、審査を多少通りやすくして、使ってもらえるように調整するんです。

その通りです。一般的には、大手ならハードルは高めですが、小規模や新規の保証会社は、場合によってかなり審査が甘くなることもあります。

そうですよね。その問いに答えていませんでしたね。入居審査は、三位一体というところでしょうか。

そう言ってしまうと、非常に簡単ですが、大家さんは物件の管理形態によっては全く登場しないこともあります。保証会社は、ほとんどの物件で利用が条件になっていますが、利用しない場合は登場しません。しかし管理会社が登場しないことはまずありません。

その通りです。そして判断のキーになるのは『自分が対応する立場かどうか』です。特に、家賃の支払い能力や、トラブルになりそうな入居者を入れると困るのは誰か。それによって発言の強弱が変わります。最終的な判断をする上では管理会社が中心です。大家さんがいくら『OK』と言っても、管理会社が『難しい』と判断すれば、基本的には管理会社の意見で誘導されます。

月並みな答えになってしまいますが、それが一番現実的だと思います。ただ、ひとつだけはっきり言えるのは、賃貸契約上の貸主になっている人が入居審査の影響を最も強く受けるという点です。契約の当事者ですからね。だから究極言えば『貸主』ですね。この視点で見ると、入居審査の構造は案外シンプルに理解できます。

そう、それ！言いたいこと全部言ってくれてありがとう。