入居審査

賃貸の入居審査は誰がするの?

2019年7月15日

入居審査は誰がするのか?

入居審査に不安がある人は、まずその審査する人がどのような構成になっているかを知っておいてもらいたいです。

そうするとどんな物件でも一様に行われると思ってしまう『入居審査』ももっと違った視点で見ることができるのではないでしょうか。

そして究極的には入居審査って結局、物件を介した人と人との縁なのだから、例え審査に落ちてしまってもあまり深刻に受け止めなくてもよいことがわかるはずです。

入居審査をする人の全貌をまず知る

まず、全国ありとあらゆる不動産の賃貸契約という広いところからみていきます。

入居審査をする可能性のある人をとりあえず全て挙げてみますと、

  1. 貸主
  2. 管理
  3. 保証会社

たった3者です。

だからこれだけわかっておけばいいのですが細かいことを言うと、入居審査は、実際は独断でなく相談したり、話を聞いたりして判断することになります。

例えば、場合によって大家さんは仲介業者の意見を聞いたり、自分の家族に相談したりします。貸主名義は夫にあっても妻が審査の実権を握っている場合もあるのです。

また管理会社や保証会社は法人ですのでその中の構成員が話し合って決めます。

その中の上司の一声で入居審査の結果が変わることもあります。

これがわかれば、全貌が見えてきますよね。

その上で、自分の申込物件は誰が審査をするのか判断できるようになればいいのです。

では具体的にみていきます。

貸主が入居審査をする理由

貸主は、賃貸契約の締結で権利や義務が発生します。

簡単に言えば、契約の中心人物です。

家賃をもらう代わりに物件を貸す一方で、リスクが生じてくることもあります。だから、貸主は入居審査においては、

  • 不可欠な存在
  • 最終決定権者

であるわけです。では、その貸主はどのような人がなるのでしょうか?それは、

  • 物件の所有者
  • 不動産管理会社

となります。必ずしも、貸主=物件所有者でないことがポイントです。それぞれ説明します。

貸主が所有者

物件の所有者(大家、家主、オーナー)が貸主となる極自然な場合です。

この所有者は、個人と法人の両方あり、ほとんどは個人名義です。たとえ法人であっても、小規模なものが多いのが特徴です。

貸主が管理会社

みなさんとの賃貸契約の貸主に管理会社がなることがあります。

少しイメージしづらいかもしれません。

しかし決して特殊なケースではないのです。

なぜ、所有者でない管理会社が賃貸契約の貸主になれるのでしょうか?

それは、所有者から物件を借り上げてみなさんに貸しているからなのです。【サブリース方式という。】

ここでは細かい説明は割愛しますが、このように管理会社が貸主となることもあるのです。

入居審査はみなさんと直接の賃貸関係にある貸主が行います。

サブリース方式で管理会社に貸した所有者も対管理会社との関係では貸主ですが、みなさんとの間では直接の貸主ではありません。

だから所有者は特段の取り決めがない限り入居審査をする立場にありません。

管理会社が入居審査をする理由

入居審査は、その物件の管理をする者も行います。

物件の管理というのは、

  • 家賃の収納管理や滞納督促
  • 更新手続業務
  • 設備修理やトラブル処理
  • 解約手続、退室立会及び精算

を行います。物件の管理は契約後に入居者の直接の窓口となります。

ということは、トラブルを起こす人を入居させると、管理の仕事量が増えてしまいます。

これも、貸主と同様に入居審査に加わる立場としては相当であるといえます。

管理は、以下の2つのどちらかになります。

  • 物件の所有者
  • 不動産管理会社

管理をするのは不動産管理会社だけではありません。

大家さんが管理会社に委託せずに自分で行なうこともあります。

それが、物件の管理会社ではなく『管理』としている理由です。

ここで1つ注意ですが、分譲賃貸マンションは共用部分と専有部分の管理会社が分かれていることが多いです。

その場合は、専有部分の管理会社が入居審査をします。

なので共用部分のみの管理会社や掃除している管理人は入居審査をしません。

保証会社が入居審査をする理由

入居審査は家賃保証会社も行ないます。

但し、この保証会社は、賃貸借契約をするときに申込者が利用していることが条件となります。

保証会社は大家さんや管理会社に代わって、家賃の督促や保証をするという立場となります。

管理をする上でこの家賃回収は、とても重要なものです。

キチンと審査をしないと回収ができなくなってしまいます。

ですから、保証会社も当然入居審査に加わるということになります。

入居審査人の組み合わせ全パターン

さあ、ここからは自分の申込をした物件は誰が入居審査をするのかについて考えてみることにします。

物件によっては、貸主と管理を兼ねていたりしますから、最少で1人、最大で3人です。

この差は、以下の違いによって生じることになります。

  1. 貸主の違い
  2. 管理の方法の違い
  3. 保証会社利用の有無の違い

以上のことを踏まえると、入居審査をする組み合わせは、8パターンあるということになります。(下図を参照)

 

貸主 募集業務 管理業務 家賃保証業務 大家と不動産屋の関係
1 大家さん 大家さん 大家さん 利用有 一人賃貸経営
2 利用無
3 不動産屋 大家さん 利用有 媒介契約
4 利用無
5 不動産屋 利用有 管理代行契約
6 利用無
7 不動産屋 不動産屋 不動産屋 利用有 サブリース契約
8 利用無

 

1人賃貸経営タイプ

パターン1・2は、所有者である大家さんが、自ら募集し、管理などをすべてこなします。

このような形で行なっている物件の割合はかなり少ないと思います。

全てを大家さんが自ら行うのですから、アパートで物件の壁に募集の張り紙を貼って直接問い合わせを受け、契約をすることができる小規模なものとなります。

全く不動産屋が関わっていないので、大家さんが自分で入居審査をすることになります。

媒介契約タイプ

パターン3・4は募集は不動産屋に任せて、管理は大家さんで行なうことになります。

小規模アパートではこのパターンも見られますが、中には更新や解約は不動産屋に任せているという中間的なものもあるかもしれません。

入居審査は、仲介の不動産屋が調査をしてその意見を聞いて大家さんが最終判断をすることがほとんどです。

大家さんの基準によって左右することもあります。

管理代行契約タイプ

パターン5・6は、物件の管理を管理会社に任せるというパターンです。

オーナーは、入居者募集とその後の管理をしてもらいます。

特に6は、入居審査をする人が3つになり最大となります。

一般的、基本的な管理形態です。

不動産屋によっては、このパターンしかないところもあります。

サブリース契約タイプ

パターン7・8は、上記で説明しましたが、サブリース方式で管理会社が所有者から管理を請け負う形です。

この物件は、形上では一番不動産屋の思い通りの入居審査ができるようになっています。

家賃を結果的に大家さんへ保証することになるので、家賃保証物件と不動産屋は呼ぶこともあります。

こちらは、不動産屋からみて家賃保証することが問題がない物件であり、かつ保証することができる不動産屋でないとできない管理形態です。

大手の不動産屋の大半の管理物件はこのサブリース契約を締結しているところが多いのが特徴です。

入居審査時の致命的な失敗

入居審査をする人は、申込物件によってパターンがあるということがわかっていただけたでしょうか?入居審査をする人や人数が違えば、

  • 入居審査の最終決定権者
  • 入居審査にかかる時間
  • 入居審査のハードルの高さ

などに違いがでてくるということになります。

また連帯保証人への電話による確認の時に多いのですが、入居審査のメンバーである管理会社に不用意に不利な内容のことを話してしまってNGの結果を出されてしまうことがあります。

聞かれたことだけにこたえることが大切です。

この点はきちんと説明を事前にしておいたほうがいいでしょう。

管理会社は申込者をお客さんとして受け入れるための判断をしていますから、乱暴な対応をして入居後に不安要素があると審査にはマイナスとなります。

入居審査での権威者は誰か?

ここまでお部屋の入居審査にかかわるありとあらゆるパターンについてお伝えしてきました。

ここで入居審査にかかわる人が全部同じパワーであるわけではありません。

貸主が最終的にOKしなければ、確かに契約ができません。

でも、いくら貸主が契約をしたくても、管理会社や保証会社がOKをしなければ実際は契約ができないのです。

個人の大家さんはトラブルがなければあとは管理会社や保証会社に任せればよいのですから、あまりNGをすることはありません。

そう考えると、3者は契約したい方向であるものの、保証会社は家賃の支払いなどの審査がありますから現実的なものになります。

まとめ

この記事で、入居審査を行う人の全てを知ってもらい、そこから自分の申込物件はどうなのかが考えられるように説明させていただきました。もう一度おさらいしてみます。

入居審査をする人は

  1. 貸主
  2. 管理
  3. 保証会社

の最大3者となる。

これを知ったうえで、申込物件でこの3者の役割を当てはめていけば入居審査をする人が具体的にわかることになる。

入居審査は大家さんがするものだと決めつけて雑な応対をしていると審査結果に致命的な影響をもたらすこともあるから注意しなくてはならない。

このように入居審査は、多くの場合複数存在することが多いのですが、最終的には意見を一つにまとめなくてはいけません。

この審査結果に大きな影響を及ぼすのはやはり物件などの状況によって違うのです。

入居審査というものは案外いろいろな利害関係に立っていることが多いのもお客さんにとって分かりづらいものになっているのかもしれませんね。

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