不動産投資

【悲報!】サブリース物件が解約できない!管理会社から何とかして物件を取り戻す方法

サブリース物件を取り戻したい!

サブリース契約をしているオーナーさんが抱える問題です。
これから不動産投資をしようとしている人は、
そのときになって慌てることがないようによく理解しておきましょう。

ある日のことです。

自分の物件って、実際のお客さんにはいくらで貸しているのだろう。

もし売却するときの参考になるかなあ。と何気なしに管理会社(サブリース会社)に連絡。

そしたら、そのようなご質問にお答えできません。

売却をするのは結構ですが、当社がサブリース契約から外れることはございません。
と言われたのです。

あまりに予想外なコトなんであっけにとられてしまいました。

一見、サブリース契約がなんだか知らないけれど、そもそも自分の物件なのにこんなことあまりにおかしくないですか!

よくあるオーナーさんの悩みより

サブリース物件は解約ができないの?

サブリース物件の所有者が物件を売却しようとして、管理会社に解約をしてもらおうと連絡をしたら断わられたという例が多発しています。

売却するなら、この管理会社との家賃保証契約を解約してもらわないと、買い手が見つからないケースがほとんどです。

不動産投資用の物件として購入する場合は、賃借人(実際の入居者)は契約を継続したままなのは歓迎すべきところです。

ところが、自分との間に『管理会社』という邪魔な存在が介入するのは、新所有者からしたら自由度や家賃収入が搾取されている可能性がありますから話は別です。

私は、このいわゆるサブリース物件の解約をする際の管理会社側の窓口として、数多くの事例経験があります。

つまり、私はサブリースの解約を阻止する側にいました。なので違った視点からのアドバイスができるのではないかと思います。

管理会社のサブリース解約の見解

まず、結論を申しますと現行においては、このサブリース契約といわれるものは解約を所有者の側からすることはできません。

借地借家法上、大家さんが突然入居者に解約してほしいと言っているようなものと同義とされるからです。

サブリース物件は、所有者と管理会社との関係、そして管理会社と借主(入居者)との関係に分けることができ、前者の所有者と管理会社との契約はまさに貸主と借主の関係なのです。

もっとも、管理会社がサブリースの解約に同意や協力してくれれば可能ですが、手放しで解約してもらえるところは現状少ないのではないかと思われます。

それは、管理会社はサブリース契約での収入を期待しているというのが大きな理由です。

たとえ、1物件あたりの収入は少なくても、塵も積もればで、全て認めるわけにはいかないのです。(それが賃貸の管理会社の経営スタイル)

それだけではありません。管理会社は物件を管理することで様々な収益を生む可能性があります。

仲介手数料、更新料、礼金、リフォーム費用などなど・・・

だから、仮に物件単体で逆ザヤ(契約家賃が借上家賃を下回ること)であっても解約を拒否される可能性は十分にあるのです。

このサブリースの解約については各サブリース会社によっても対応は異なることもあるでしょう。

詳細は、所有者とサブリース会社との間で交わす、俗にいうサブリース契約書に記載されているはずです。

いずれにしても、会社としての対応は決まっているため、窓口担当にいくら懇願してもなかなか思うようにならないのです。

もちろん、管理物件数が多ければ、売却希望の大家さんはとても多くなり、一人の大家さんで数件の物件を売却する人もいます。

これを一つ一つ対応するのですから、サブリース会社の担当も非常に大変なことです。

様々な不動産会社、大家さん、物件が毎日のようにくれば、中にはトラブルになることもあるでしょう。

では、解約ができる場合についてみてみましょう。

サブリースを解約はどんな時できる?

私は、先述の通り、この管理会社側の窓口を担当していたのですが、解約してもいいと言われていたことがあります。

例外ももちろんありますが挙げてみましょう。

サブリースを解約できる例

    1. 大幅な保証家賃からの逆ザヤ物件
    2. クレーマー入居者が住んでいる物件
    3. 提示したサブリース解約料を支払う場合
    4. 物件の買い増しに期待できそうな場合

    サブリース契約を解約してもらえそうだと喜んでいたら、客付賃料がとんでもなく安かったという場合もあります。

    その賃料を聞いて、売却自体を断念された方もいるのです。

    またサブリースの解約料は、会社によって様々でしょうし、もしかしたら人の顔色をみてなんてこともあるかもしれません。

    サブリースの解約料の算定方法の例としては、

    サブリースの解約料の算定方法の例

    1. (客付け賃料ー保証賃料)×2~数年分
    2. 保証賃料×6か月分
    3. 単純に30万円~50万円

    こんな感じで、一応解約料の算出の根拠を示さないと格好付かないので?1や2のようなもっともらしい算定式を示すことが多いです。

    どちらにしても立退料のようなものですから、これで済んだらラッキーと思ったほうがいいです。

    サブリース解約は不動産会社にまず依頼

    売却する場合、そのサブリース会社で対応できるのであればそこで任せてしまったほうがよいです。

    味方につけてしまえば、案外スンナリ応じてもらえるかもしれません。

    例えば、中古物件を欲しいと言っているその管理会社の他のオーナーさんで探してもらうとかです。

    しかし、物件を新築で購入して、これをサブリースするという流れの場合、意外と中古物件の取り扱いをしていないことが多いのが難点です。

    中古物件は簡単に言えば、あまり旨味がないからです。

    物件を売却する場合、ほとんど中古の不動産投資物件を扱う不動産会社から『物件を売りませんか?』という誘いで決意するオーナーさんが多いです。

    東京都内ではそのような不動産会社は数多くありますが、その中でも多くの取引実績があるところはある程度ですが限られています。

    そのような不動産会社は、いわゆる交渉慣れをしていますので、運がよければ『サブリース解約金』で決着して、それを売却金額に上乗せしてもらえれば万事OKです。

    ただし、不動産会社は弁護士ではありませんから、あくまでサブリース会社の意向をうまく聞き出すだけなのが原則。

    交渉するなどの深入りしたことはできませんので、そのあたりは限界があることもよく理解しておくことが重要です。

    いずれにしても、サブリース会社や解約してくれないから、怒鳴りつけたり、逆上したりするのはご法度です。

    元々、解約しなくても済む話ですから、交渉のシャッターを閉められてしまうのが落ちです。

    売却の不動産屋次第ではトラブルになることも・・・

    私も東京都内の数多くの不動産会社と話をしてきましたが、段取りの悪い所もありますので注意してください。

    そもそも、所有者の方がサブリース契約書を紛失していたり、サブリース物件ということを知らないで売却をしようとして、契約した後にトラブルになることもあります。

    大体は、不動産会社の営業マンの経験不足、知識不足に起因しますが、想定されるトラブルが予想できないことがあります。

    順序を間違えると、取り返しの利かない事態になりかねません。

    なので所有者として最低限説明するべきことはしなくてはいけないということも覚えておきましょう。

    解約をさらに困難にする『サブサブ』という存在

    サブリース会社との縁が切れても、もう一つサブリース会社が絡んでいることがあります。

    サブサブといわれるものです。

    簡単に言えば、転貸のさらに転貸バージョンです。

    こうなったら、ほぼ解約は不可能、というかより大変なことになります

    でもこれも売却を担当する不動産業者にお願いするしかありません。

    ただ、このサブリース会社はマンスリー用として、ベットや冷蔵庫などを搬入しているケースが多くあり、解約料が高額になる可能性があります。

    また、それができるのも、たまたま入居者が住んでいない場合とかのタイミングで行なう必要があるでしょう。

    こちらの方が強敵かもしれません。

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    サブリース解約のまとめ

    私がサブリース解約の担当窓口として感じたことは、まず売却を依頼した不動産会社に任せた方がよいということです。

    このような不動産屋は様々なサブリース会社とのやり取りを通じて、個別の対応に慣れていることが多いからです。

    そのようなよく連絡をもらう不動産会社のほうが、同じ対応するにしてもやり易かったり安心感があるということです。

    そちらの方が結果的に良い結果が得られるはずです。

    ただ、所有物件によりどんな賃貸状態なのかなどにより必ずしも一様ではないことも注意が必要です。

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