入居審査はなぜ厳しくなるのか?その理由を解説します。

これがわかる!

  • 入居審査が厳しい理由
  • 入居審査の対処法について
賃貸業界20年以上勤務経験の宅地建物取引士がこの問題を詳しくわかりやすく解説します。
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入居審査はどうして厳しいのか?

せっかく、気に入ったお部屋が見つかったのにもし、入居審査が通らなかったら何か、自分を全否定されたようで、とてもショックを受けるのではないかと思います。でも、入居審査の結果がどんな状況で出されたのかを理解できると少しは気持ちが楽になるのではないでしょうか。ここでは、なぜ、入居審査が厳しくなるのかその理由について、お話ししていきたいと思います。

入居審査は落とすため?

まず、断言できる前提があります。それは、入居者募集をしている限り、物件の貸主は、早く入居者が決定してもらいたいのです。空室期間をできるだけ抑えて新たな入居者を迎え入れることが理想のオーナー経営だからです。そして、その物件を取り巻く人たち=管理会社、保証会社、仲介営業も気持ちは同じです。物件の入居者が決まると仕事になる=利益(お金)になるからです。それだけであれば、入居審査はすごく簡単でみんながハッピーなはずですよねそんなに歓迎されているお客様からの入居申込ですが、入居審査を通さない理由はどこにあるのか?具体的に見ていきます。

賃貸契約の貸主のリスク

どう考えても滞納しそうという人やトラブルを起こしそうな人が入居審査に落ちるのなら、納得できます。しかし、なぜ、家賃滞納などの可能性が低いお客様が入居審査に落ちるのでしょうか?その答えを出すためには、貸す側の気持ちを考えなくてはいけません。まず、賃貸契約というのは、入居者が決まってもかえって損失になったり、余計な仕事が増えるという場合があるのです。お客様が、お客様でなくなることがある。ということです。具体的に言うと

①家賃を滞納すること
②トラブルを契約期間中に起こすこと

そして、賃貸契約の 最大のリスクは、これのリスクを簡単に排除することができない。ということです。滞納者、トラブルメーカーを退去させるためには多くの時間と費用がかかります。無理やり退去させることはできません。しかも退去させられたとしても、滞納家賃や内装費用の全てを回収できる保証もありません。そうなると、オーナーが抱えているローンやその他の支払いが不安定になります。生活が窮することもあり得ます。貸主にとって契約前の 入居審査は賃貸契約のリスクを貸主主導で判断できる最初で最後の機会ということになります。貸す側にとってとても重要で慎重に行う理由がわかると思います。貸主は家賃収入が欲しい。だけどリスクがある。そして簡単に排除できない。だから入居審査が厳しくなる。

継続的関係を見据えた判断

もしこの賃貸契約のリスクを避けるために貸す側が行えることは、賃貸契約の入居審査で、家賃を継続して払える可能性が高い人を選ぶ必要があります。入居審査に限らず、面接やクレジットカードを作るときは、その審査をする側と継続的関係を結ぶ前にその信用性を調査したり判断しますよね。賃貸契約の入居審査はそのような継続的関係を見据えた調査や判断を短時間にしかも、借主、連帯保証人、入居者について効率的かつ効果的に行なう必要があるわけです。

入居審査ができる限界について

賃貸の入居審査ですが、本当にその審査をしただけの精度があるのでしょうか?そんなに綿密に審査をしているのでしょうか?この入居審査の限界についてお話しすることにします。まず、 入居審査をする人です。入居審査は管理会社を中心に保証会社や貸主と一緒になって出されますが、この審査をする管理会社や保証会社の人は、普通のサラリーマンです。別に人を審査できるほどの特別な人ではありません。そして、この世の全てを知り尽くした経験や知識をもっているわけでもないのです。そのような人たちがなぜ、入居審査ができるのかといえば、ある程度の基準と経験と先入観を頼りにするからです。つまり、属性による判断です。この属性による判断は、適切な人を選ぶことができることもあれば、そうでないこともあります。ということは、その属性に当てはまると有利になる人もいれば、逆に不利になる人もいるということです。その属性は一般的な偏見ともいえるイメージとその審査する人の経験に基づきアップデートしていきます。それでも、入居審査に通った人が滞納することもありますし、トラブルを起こすことは避けることができません。逆に 入居しても滞納やトラブルを起こさなかったであろう人を入居審査で落としてしまうこともあるでしょう。入居審査は根拠が過去の前例による影響が大きいといえるでしょう。本当の意味でお客様の中身を審査しているわけではないのです。しかし、この限られた情報と時間で行なう入居審査は、ある意味、偏見に満ちた属性判断が合理的とされ行われているのが現実なのです。入居審査は人の経験や先入観に基づいた属性の判断であるからお客様にとって予想外でショックであることもある。実際、審査に通った人も滞納やトラブルを起こす人も多い。

物件によって入居審査の基準の違い

さて、入居審査をまた別の視点で見てみることにしましょう。入居審査が不明瞭な原因の1つに、物件は同じものがない。ということがあります。これは不動産の特徴でもあります。全ての物件の需要が一様でない。中には、全く問い合わせのない物件があるのです。これを リスクがあるからといって入居審査を厳しくしすぎたらいつまで経っても入居者は決まりません。そこで重要なのが、バランスです。物件はそれぞれ競争力の差があります。管理会社は、その競争力と入居審査のバランスを過去の募集や現在の反響状態で見極める必要があります。募集をしても、申込者が現れないような物件は家賃を下げたり、入居審査の基準を拡げたりして調整することを余儀なくされます。ここまでは、理解されることですし、受け入れられることだと思います。重要なのは、ここからです。逆に、色々な人から問合せがあるような需要の高い物件は、リスクを回避した入居審査ができ、より安定した賃貸経営の実現が可能であるということです。つまり、家賃を高くして、いい入居者から申込が来るのを待つことができる。ということは、お客さんに、それほど問題がなくても、入居審査に落とすという選択肢もあり得るということです。マンションを売るときの買主の関心事は物件の家賃と入居者の内容がどれだけ良質なのかということです。また良質な契約者の維持によって他の入居者にも安心を与えられる。人気のある物件というのは不動産の価値も考えた優位な入居審査ができるということです。だから、家賃を払える能力があっても物件によっては、さらに高い基準で入居審査に落とされることがある。実質的にも客観的にも良質な入居者の選定をされる。これは、お客様の認識が及ばないところかもしれません。需要の高い物件だと問題ないと思われる人でも入居審査に落とされることがある。

リスク分散と力関係が影響

もう一つ入居審査を説明する上で考慮しなくてはならない点があります。賃貸の経営は分業で成り立つ。つまり、貸主と管理会社と保証会社は持ちつ持たれつの関係ということです。大家さんの安定した賃貸経営を実現するためには、やはり管理会社が必須と言わざるを得ません。入居者の募集からその後の管理のトラブルに関しお客様の窓口になるからです。そして、その管理会社は、オーナーの財産で商売をして利益を得ています。募集をしてオーナーの家賃収入に貢献したい反面、管理がしづらい入居者は受け入れたくありません。しかし、入居者がなかなか決まらない管理会社はオーナーに不満を与え、最終的には管理を外されてしまいます。管理物件を失うことは、管理会社にとって痛手ですから、家賃を下げてもらっても、入居者が決まらなければ、入居審査を緩くしてあまり受け入れたくない入居者でも受け入れるしかなくなります。そして、保証会社は貸主や管理会社と提携してはじめて商売になります。保証会社をわざわざ利用しなくてもよいようなお客様しか審査に通さないと、役に立たないといわれて他の保証会社にされてしまいます。だから、連帯保証人を追加してもらうなど、回収のための担保を確保してまで入居審査を通すことになります。そして貸主は管理会社や保証会社が審査をOKしてもらえないといくら入居してもらいたくてもできないのです。これは、かなりの痛手です。入居審査の結果は、この貸主と管理会社と保証会社の持ちつ持たれつの関係が微妙に絡み合っているのです。空室が長引いてオーナーから文句を言われている物件は何としても審査を通そうと保証会社を何社も使ったりして、執念をみせるのです。管理会社や保証会社はいかにこの良好な関係を維持しつつ、最大限リスクを回避し、利益を確保することを追求することが重要なのです。入居審査は家賃収入の目的とその物件がもつ需要とオーナーと管理会社と保証会社の中での関係性によって最大の利益と判断された結果である。

入居審査の結果との向き合い方

ここまで見ると、入居審査の結果というものはお客様の問題を超えたところにも判断する要素があるということがわかります。入居審査は、落ちたというときと選ばれなかったということもあるわけです。自分に問題があるとは必ずしも言えないのです。現実問題として、お客様の申込の希望とは別次元で行われてしまうこともあるんです。資産価値や家賃収入という大きなくくりの中に申込者であるお客様がいるということです。不動産屋がそんなことをいえるはずはありません。でも本音を言えばそういうことになります。入居審査に関わる人たちは仕事でお部屋を貸しているわけですから、需要の高い物件はその価値を維持しようと属性の少しでもいい人に入居させようとするものです。結局は自分の利益をそれぞれが求めているということですね。入居審査がブラックボックスだと言われる理由の1つでもあります。だから、入居審査に落ちた理由は、究極を言えば、個別の事情ということになるわけです。その審査をした人に聞かないと本当のところはわからないんですよね。入居審査に落ちたことは、お客様にとって、残念ですし、悲しいことなんですが、このような、入居審査の背景を知れば、あまり悲観することないと思いませんか?

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このサイトの運営者。宅地建物取引士。 業界経験20年以上の元不動産屋。某有名賃貸業者の店長、 管理会社、投資用不動産販売会社で物件管理から契約など全般を現場の最前線で担当。大家さんや賃貸物件ユーザーの悩みを忖度無しにアドバイス。

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