入居審査は滞納歴・借入・犯罪歴のどこまで調べるの？

入居審査はどこまで調べるのか？

管理会社は賃貸の入居審査においてとても重要です。

これにはワケがあります。

では入居審査でなぜ管理会社が重要な役割を果たしているのかを見てみます。

不動産管理のプロである

まず入居審査に携わる中で不動産のプロであるということです。

貸主であるオーナーさんは素人ですのでこの不動産屋の意見はとても参考にします。

いくらどんな借主でもオーナーはいいと言っても管理会社がＯＫしないと大家さんの入居審査まで回ってきません。

極端な話で言えば、入居申込を受付けて即ＮＧを出せば、大家さんまで話が行くことがありません。

入居審査の初めから終わりまで関与

入居審査は管理会社に始まり管理会社に終わると言ってもいいくらいです。

受付から大家さんへの報告まで管理会社が行ない、実際申込者と電話で話したり、その審査中のやり取りを知ることができるのは管理会社です。

保証会社の審査がＮＧであっても、管理会社が違う保証会社に再度申込をして再審査をすることもありますしダメだと判断すればそんなことをせず、再募集することになります。

入居審査は管理会社のさじ加減

入居申込を受けるとまず貸主であるオーナーに連絡をします。

専任で募集をしている場合はある程度すすめられるお客さんのみしかしない場合もあります。

先程も話しましたが入居者の内容を良くも悪くも伝えられるのが管理会社です。

管理会社ですからある程度の基準はありますが本気で入居させたいと思えば営業力で推薦することもできます。

逆に大家さんは、入居させたいと思っていても管理会社が気に入らないお客さんであれば悪く言ってことわることもあります。

管理会社の立場

管理会社の弱点は管理物件の減少です。

つまりあまり選り好みし過ぎて入居者が決まらないと大家さんは管理会社の変更を迫ってきます。

余程のお荷物物件でなければ、たとえ決まらないとしても商品として持っていてもいいわけですからこれを失いたくはありません。

一般的に不動産屋は管理物件数を伸ばすことは重要だととらえているようです。

あまり不良物件を保有してもしょうがないのですがそういう傾向はあります。

空室期間がもし長期化すれば、管理会社は大家さんに家賃の値引きやその他の条件などの変更を迫りますが、万策尽きることがよくあるのです。

もし管理物件を失いたくなければオーナーに管理の契約を切られる前に対応をするしかないのです。

保証会社の審査が落ちたならば違うところも審査に出すという粘りを見せて何とか契約させることもあります。

大家さんと管理会社の関係はそういう意味では微妙な関係です。

立場は貸主がお客さんですので上ですが入居審査の統率は管理会社が握っていると言えるということです。

入居審査をする心理

管理する人と表現したのは、この立場になるのは管理会社である不動産屋と所有者である大家さんがなることがあるからです。

管理をする人が入居審査に対する重要ポイントは、トラブルをとにかく起こさない人、つまり家賃の滞納や契約中に近隣に迷惑かけないとか、クレーマーの要素がある人でないかを見ます。

管理をする人から見れば、できれば入居から退去まで何も手間がかからない人がいいわけです。

家賃督促やトラブル対応の仕事をしないで済む人が見極められるというわけです。

いくら収入があってもトラブルを起こしそうな人は管理をする側から見ればお断りしたいお客様となります。

しかし、確実なお客さんばかりしか入居審査に通さないのであれば、大家さんとしては不満です。

管理会社としては必要な助言をしつつ、リスクのない範囲で入居審査の判断をすることになります。

入居審査はどこまで調査される？

入居審査とはどのくらいまで調べられるものなのですか？滞納歴とか、ローン又は借金とかどのくらいの範囲で調査されるのでしょうか？少し心配なのです。

賃貸で調査される範囲と限界

入居審査をされることが日常であまりないので、その方法についてとても不安なことも多いですよね。

今回の質問のように、自分自身に思い当ることがあると余計審査の調査がどこまでされるのか心配なようです。

不動産屋をはじめとする審査の材料

入居審査をするために、お客様から頂くもの。それは何でしょう。

①入居申込書

➁身分証明書や収入証明書

まあ、不動産屋によって他にもあるかもしれませんがほとんどの場合、入居申込書とその入居申込書を証明確認できるものとなっているのです。

家賃の滞納

不動産屋は自分のお客さんの家賃滞納履歴はわかりますが、他の不動産屋の履歴はわかりません。分かるはずがありません。

家賃保証会社は各会社が団体に加盟する動きになっておりますがそれまではその保証会社の情報は社内のみの記録だけでした。

現在その情報を共有化してその団体の保証会社の履歴が記録されて閲覧できるシステムが構築されていく動きになっていくと思います。

滞納したり夜逃げの場合はその不動産屋は当然ですが、利用した保証会社の審査はもしかしたら厳しくなると思います。

そして、信用調査みたいにシステムが構築される可能性もありますのでもしそうなれば加盟している保証会社は審査が厳しくなると思います。

犯罪歴のある人

犯罪歴を調査することは不動産屋ではできません。

基本的にきちんとした勤務先であればそのリスクが少ないだろうという推定による判断になります。

しかし、写真や内容が怪しそうな人は名前検索をすることもあり、ＳＮＳをチェックされることがあります。

借り入れや債務整理などのブラック

不動産屋がローンを利用していたり、債務整理などの事故歴があることを調べることはないですし、調べる手段が基本的にありません。

中には金融屋が不動産屋になっているところもあるかもしれません。

その場合は調査されることがあるかもしれません。

それよりも保証会社の中で信販系と言われる所は調査されることはほぼ間違いないと思われます。

しかし、これも程度によって基準があると思われます。

スマホの分割支払いなどカード返済で滞納があったりすることは、些細なことであっても注意が必要です。

カードでトラブルになっている人は思ったよりも多いため、これで入居審査に落ちることがあります。

虚偽の申込、ダミー会社、保証人

入居申込書を提出して、この内容が実際の借主でなかったり、勤務先がない場合や水商売などで勤務先を隠したい場合、主に不動産屋の指南により、ダミー会社を使って申込んだり連帯保証人の名義を貸してくれる会社で申し込みをしてくるところがあります。

不動産屋も勤務先は今ではほとんど必ずネットで検索してその会社が存在するかの確認、グーグルアースや実際現地で確認したりします。

特にネットで検索してもそのホームページが不存在の場合やその記載が薄弱の場合はより深い調査をすることがあります。

逆に誰でも知っている会社の場合はチェックはあまり行われないかもしれません。

ダミー会社の情報は保証会社でデータ蓄積により、ほぼ確実にわかってしまうそうです。

ダミー会社を使うメリットもあまりなくなってきたということです。

それよりきちんと正直に記載したほうが逆に審査が通ることもあるのではと思います。

入居審査の調査の限界

不動産屋が行う調査というのは、そこまで本格的なものではありません。

保証会社であっても蓄積されたデータが利用できない状況の項目はやはりウィークポイントといっていいでしょう。

そのため、共通して入居審査において言えることが、『無理な審査はしない』『推測による審査はしない』ということです。

入居審査は入居申込書に記載されている内容でしか判断しないほうが間違いがないということです。

年収は低いけれど貯金はある。

だから大丈夫であるというお客さんの言い分や無職だけれど、両親が金持ちで払ってくれるなど不確定な要素で入居審査をしていたのではきりがありません。

皆さんも、これって調査されるのかなと思ったとき、考えてもらいたいことがあります。

それは、その事実が個人情報であり、不動産屋が民事の契約の入居審査で調査できる内容なのか？ということほとんどが原始的で経験と判断そして、その与えられた情報のみの確実性の高い範囲での入居審査であることが賃貸の不動産屋ができ得る入居審査の限界とも言えます。

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