入居審査で大家さんの意見はどれだけ影響するか？

賃貸業界２０年以上勤務経験の宅地建物取引士がこの問題を詳しくわかりやすく解説します。

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大家さんは入居審査をするのか？

今回の記事は、賃貸契約において、入居審査をするときに、大家さんがどのような影響を審査結果にもたらすのか？という点についてお伝えします。意外と思う人いるかもしれませんが、大家さんは賃貸契約の貸主の立場にあるときだけです。不動産屋と家賃保証契約をしていて所有者の立場しかないときもあるのです。大家さんが、入居審査をする場合の特徴を挙げてみましょう。

大家さんの立場は？

まず、入居審査をする人である、管理会社と保証会社との関係についてお話しします。この関係は、大家さんが所有物件を賃貸しようと考え、管理会社に募集や管理を依頼することから始まります。このような経緯から、大家さんは、基本的には管理会社や保証会社より上の立場になります。管理会社や保証会社にとっては、大家さんはお客さんなのです。空室期間が長期化すれば、管理会社を変更される可能性もありますから、管理物件を失いたくない管理会社は何とかすぐに客付けできるように動きます。とはいっても、誰でも入居させるわけにはいきません。管理をする上で問題のない入居者でなくてはならないのです。逆に言えば、どんなにお客さんを入居させたくても、管理会社が審査をＯＫしなければ賃貸できないともいえるのです。そうなると、管理会社や保証会社との関係は、必ずしもオーナーが最上位というわけではなく、対等の関係ともいえます。

大家さんが自ら調査するのか？

大家さんが、どのような入居審査をするか？まず入居申込を管理会社が受付けるとまず連絡がきます。そのあと管理会社や保証会社の入居審査が終わって、両方のＯＫが出た場合に最終的に大家さんに判断してもらうのです。この時、管理会社から最終判断を求められた大家さんが断ることはほとんどありません。もし、断るとしたら受付後の連絡がきたときで、

などが理由になります。それ以外は、ほとんどオーナーが管理会社や保証会社の審査を覆すようなことはありません。なぜなら、大家さんは

という場合が多いからです。それに、オーナーは、自分でお客さんに電話をして確認したりすることもまずありません。つまり、管理会社の報告を信じるしかないのです。

大家さんが入居審査をするケース

大家さんが内見立会や面談

大家さんが入居後の管理をする物件や、オーナーの近隣の物件であったりすると、内見用の鍵をオーナーが管理して立ち合いをすることがあります。これば単に案内の立ち合いだけでなくしっかり人物調査をします。内見後に不動産屋に『あの入居者は断ってください。』とすぐ連絡が来ることもあるのです。また、過去には、入居申込後にお客さんと面談をするオーナーもいたことがあります。暇な？オーナーなのか、物件が敷地内や近隣にある場合は、より申込者と事前に会いたいということだろうと思います。

大家さん独特の価値観

大家さんの独特の価値観や経験でお客さんを断ることが稀ですがあります。例えば、

などの理由でＮＧにすることがあります。例えば、前回の入居者が水商売の人で部屋を汚く利用されたという場合だと次回は、水商売の方はお断りするなどがあります。同じ学生でも、大学生でないとダメであるとか、一流大学でないとダメとか、生活が不規則な看護師はダメだとか、普通では断らないお客さんも、引き合いが多い物件は、そういうオーナーもいます。このように、大家さんが賃貸の入居審査をする場合のほとんどは実質、管理会社の報告に同意するだけです。しかし、断る場合は結構管理会社とは違った視点に立った『所有者』目線で行なうことが多いのが特徴です。