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部屋を借りるとき契約金の計算方法
賃貸の契約金とは？
賃貸の契約金とは、簡単に言いますと部屋を借りるときにかかる費用のことです。
基本的には一括で支払わないといけません。この費用の支払いが確認出来たら大家さん及び管理会社は鍵を引き渡します。
もちろん、鍵を引き渡しされても、契約が始まっていないと入居できませんので気を付けましょう。
またこの契約金の支払期日は、管理会社が指定した日に依存しますが、入居審査がＯＫになってから契約の起算日までで指定されます。
契約金精算書の発行者
申込をする物件が決まり、入居審査が通過したら契約金精算書（名称は多少不動産屋によって異なる）をもらうと思います。
その前に不動産屋にから案内後とかに参考程度に仮精算書のようなものをもらうことがあるかもしれませんが、正式なものはこの契約金精算書となります。
賃貸契約金の費用項目
契約金で請求される各項目はどの物件で契約しても同じ項目もあれば、物件によって違う項目もあります。
この違う項目というのはその紹介してくれた不動産屋、その物件の管理会社が行っているサービスや方針によって違うこともあるのです。
複数の物件を検討していて契約金を調べるときは、必ず物件ごとに念のためそれぞれの請求項目を確認することが大切です。
では契約金の請求項目を挙げてみましょう。
- 礼金
- 敷金
- 前家賃
- 仲介手数料
- 家財保険料
- 保証委託料
- 鍵交換代
- 室内消毒料
これを合算した金額が鍵を引き渡してもらう前に支払う契約金となります。
次はそれぞれの契約金の項目につき知っておきたいことを説明していきます。
敷金
まず敷金は募集図面に必ず書いてあります。
聞いたことはあったとしても、契約項目の中でもわかりづらいのではないかなと思います。
敷金の計算方法
敷金は家賃の2か月分とか○○万円の表示になります。
一応勘違いしやすいこととして家賃の2か月分というのは例えば家賃70,000円管理費5,000円だとしたら家賃の70,000円×2か月です。
管理費込みの2か月ではないので注意しましょう。そしてこの敷金はほか契約金の項目と性質が違うところがあります。
それは預り金であるということです。
契約金と一緒に請求されますので同じように思っちゃいますが、それ以外の項目が領収書で発行されるのに対し、敷金は敷金預かり証として別の書類が発行されます。
受領金でなく預り金であるところに注意です。
敷金の扱い
原則はこの敷金は何もなければ退去時に入居者の元に全額返金されるものとされています。
預り金ですから入居者が入居中に家賃を滞納すると大家さんの判断で敷金から引いたりすることもできますし、※入居者から『お金足りないから敷金から家賃分を差し引いてくれ』とは言えません。
入居者の原因で損害を生じた場合などに充てられることもあります。
まあ、滞納しても差し引くとは限りませんし入居者からの損害により引かれるのはどうしょうもない最終手段と思ってもらっていいのですが、それよりもメインとなる大切な役割があります。
契約書の定めにより、退去精算時敷金から原状回復費用を差し引いて残金が出れば返金するものとしています。
実際、原則通り一度敷金を返金してそのあと原状回復費用を振り込むのは結果変わりませんし、手間と振込手数料が無駄になります。
最後まで原状回復費用の担保となりうるからそのような規定を設けているのでしょう。
敷金の相場
また実際敷金は何か月が一般的かといいますとワンルームや１Kタイプは基本的に0から2か月ぐらいです。
ファミリータイプであれば2か月が多い印象です。
敷金はこのように大家さんからすれば入居者から敷金を預かれば預かるほどより安心です。
でも募集との関連でいえば、あまり契約金の初期費用が高いと入居者が決まりづらいとかいう別の弊害が起こるため最近はなるべく低く抑える傾向にあります。
ただ、敷金は先ほども言いましたが原状回復のときにかかわってきますのでたとえ敷金が０であっても他の名目で請求されていることがあります。
※例えばクリーニングの前払い,償却金などです。
敷金の増額
敷金がなんらかで契約途中で差し引かれたり更新時家賃が上がったりした場合、補充または増額して預け入れなくてはならないこともあります。
逆に更新時家賃が下がっても返金されることは少ないのではないかと思います。
契約書に規定されていない限り厳密にいえば返金するのが正しいかもしれません。返金する手間と敷金預かり証の回収と再発行をするため避けられているのかもしれません。
敷金に関する説明は以上でしたがなかなか入居者が認識を誤ることが多い項目ですので最低限知っておいたほうがよいことに触れさせていただきました。
礼金
礼金は大家さんへのお礼金だと思っていればいいかなと思います。昔の名残と言われていますよね。
たとえ貸主が不動産屋になっていても請求されていれば拒むことはできません。こちらも0か月から2か月が一般的なのではと思います。
募集時の需要と供給に影響されやすい項目でもあります。
新築物件は2か月のことが多いです。※今ではなかなか強気に行けないところもありますが・・・よく敷金と礼金が返ってくるものと勘違いしている人や礼金と敷金が混同されて理解している方がいます。
礼金は解約時には戻ってきませんのでご注意ください。礼金の算出方法も家賃で考えます。
前家賃と前管理費
家賃と管理費の合算になります。契約時には前家賃を支払います。基本的に家賃は前払いです。
8月1日から8月31日までの賃料は前月である7月の決められた日、大体25から月末に支払うことになっています。
契約時はその前家賃は例えば7月18日から入居する場合契約時に7月18日から月末までの日割り家賃8月1日から月末までの家賃が請求されます。
ほとんどの場合こうなるのは契約時に7月の日割りのみ貰ってもすぐにその月末間際に8月分の家賃が請求されるので契約時およそ1.5か月分もらうのです。
このように支払えば次回の家賃は9月分からすなわち8月の末間際（※契約書による）となります。
逆に7月5日に入居の場合は7月分の日割りのみ契約時払う場合もあれば7月の日割りと8月分をやはり払う場合があり、管理会社によって多少変わるでしょう
家財保険料
家財保険料は契約期間2年間につきかかる費用です。
ほとんどの賃貸契約はこの保険加入が必須ですね。保険もその管理のしやすさなどから指定保険に加入することになります。この保険料は契約更新をしたらまた請求されます。
保険料は2年で更新されるので注意しましょう。
仲介手数料
これは仲介業者に対する報酬です。たまに仲介手数料半額とか無料とかなっていることもあります。
この報酬がなければ仲介業者はボランティアになりますがここではあえて触れませんが何かほかの名目でもらえたり、管理会社を兼ねている場合空室がなくなることを優先に手数料を安くしているところもあります。
鍵交換代
ここからは申込した物件によります。家賃保証会社の保証委託料呼び方はいろいろありますが保険料と勘違いする方が多いので注してください。
申込時、保証会社に加入していれば請求されます。この額も各保証会社によりますが契約時家賃と管理費の合算額の半月～1か月のところが多いです。
中にはキャンペーンとして学生に限り1万円とかも保証会社によってはあるみたいです。
あと保証会社の契約を確認しなくてはなりませんが更新が1年ごとの場合も多いので注意が必要です。この更新の時期に更新手数料が1万円ぐらい請求する所が多いようです。
室内消毒費
消毒代は仲介業者の簡単にいえば入居前にお部屋の消毒をするというサービスです。
不動産屋によってないとこもありますし、違う付帯費用が掛かることがありますので確認してください昔はネット回線とかいろいろ抱き合わせ営業をしていました
保証委託料
ここからは申込した物件によります。家賃保証会社の保証委託料呼び方はいろいろありますが保険料と勘違いする方が多いので注してください。
申込時、保証会社に加入していれば請求されます。この額も各保証会社によりますが契約時家賃と管理費の合算額の半月～1か月のところが多いです。
中にはキャンペーンとして学生に限り1万円とかも保証会社によってはあるみたいです。
あと保証会社の契約を確認しなくてはなりませんが更新が1年ごとの場合も多いので注意が必要です。
この更新の時期に更新手数料が1万円ぐらい請求する所が多いようです。
室内クリーニング費
管理会社によっては室内クリーニング費用を契約時に一律でもらっているというところがあります。
まとめ
管理会社が同じだとほぼ項目が同じですがいくつもの違う管理会社の物件を紹介してもらうと項目が違うこともありますので図面などをみることが大切です。
そして最終的に確認すること入居時の契約金と更新時退去時のかかる費用を確認しておくといいでしょう。
なお退去時にかかる費用は原状回復費用となりますが使用状況にりますので契約時にはわかりません。
張り紙や床材を張り替えるときにかかる単価が契約時の書類に提示されていますので必ず確認したほうが良いでしょう。
また、振り込みする前に必ず計算して確認し疑問や間違いがあれば不動産屋に問い合わせをしましょう。
