契約の初期費用はいくらかかるの？賃貸契約金（精算金）の算出方法が知りたい。

部屋を借りるときの初期費用が知りたい!

部屋を借りるなら契約金を準備しよう。

賃貸契約金【賃貸精算金】とは

賃貸契約金【賃貸精算金】とは、部屋を借りるために必要な初期費用です。

この全額を支払わない限り、契約をしても、原則、鍵の引渡しを受けることができません。

契約金の支払い期日と支払方法

賃貸契約金（精算金）の支払期限と支払方法

賃貸契約金【賃貸精算金】の算定

賃貸契約金の内訳項目の大部分は、どの物件においても共通してます。

但し、物件や管理会社や地域などによって異なることがあります。（呼び名、金額、算出方法、項目の数等）

賃貸契約金の算定は、基本入居審査がＯＫになり、契約予定者の入居希望日を管理会社と打ち合わせた後、契約起算日が決定したときに可能となります。

よって、仲介業者や管理会社が仮に作成した精算書があったとしても、あくまで仮精算書といわれるもので、総額が異なる可能性があるので注意してください。

契約金の項目

では、契約金の請求項目をみてみましょう。

これを合算した金額が契約金（精算金）となります。

次はそれぞれの契約金の項目を説明していきます。

１．敷金・保証金

敷金は家賃の2か月分とか○○万円の表示になります。

一応勘違いしやすいこととして家賃の2か月分というのは例えば家賃70,000円管理費5,000円だとしたら家賃の70,000円×2か月です。

管理費込みの2か月ではないので注意しましょう。

そしてこの敷金はほか契約金の項目と性質が違うところがあります。

それは預り金であるということです。

契約金と一緒に請求されますので同じように思っちゃいますが、それ以外の項目が領収書で発行されるのに対し、敷金は敷金預かり証として別の書類が発行されます。

受領金でなく預り金であるところに注意です。

敷金の性質

原則はこの敷金は何もなければ退去時に入居者の元に全額返金されるものとされています。

預り金ですから入居者が入居中に家賃を滞納すると大家さんの判断で敷金から引いたりすることもできます。

※入居者から『お金足りないから敷金から家賃分を差し引いてくれ』とは言えません。

入居者の原因で損害を生じた場合などに充てられることもあります。

まあ、滞納しても差し引くとは限りませんし入居者からの損害により引かれるのはどうしょうもない最終手段と思ってもらっていいのですが、それよりもメインとなる大切な役割があります。

契約書の定めにより、退去精算時敷金から原状回復費用を差し引いて残金が出れば返金するものとしています。

実際、原則通り一度敷金を返金してそのあと原状回復費用を振り込むのは結果変わりませんし、手間と振込手数料が無駄になります。

最後まで原状回復費用の担保となりうるからそのような規定を設けているのでしょう。

預かり証の発行

敷金の相場

また実際敷金は何か月が一般的かといいますとワンルームや１Kタイプは基本的に0から2か月ぐらいです。

ファミリータイプであれば2か月が多い印象です。

敷金はこのように大家さんからすれば入居者から敷金を預かれば預かるほどより安心です。

でも募集との関連でいえば、あまり契約金の初期費用が高いと入居者が決まりづらいとかいう別の弊害が起こるため最近はなるべく低く抑える傾向にあります。

ただ、敷金は先ほども言いましたが原状回復のときにかかわってきますのでたとえ敷金が０であっても他の名目で請求されていることがあります。

※例えばクリーニングの前払い,償却金などです。

敷金の増額

敷金がなんらかで契約途中で差し引かれたり更新時家賃が上がったりした場合、補充または増額して預け入れなくてはならないこともあります。

逆に更新時家賃が下がっても返金されることは少ないのではないかと思います。

契約書に規定されていない限り厳密にいえば返金するのが正しいかもしれません。

返金する手間と敷金預かり証の回収と再発行をするため避けられているのかもしれません。

敷金に関する説明は以上でしたがなかなか入居者が認識を誤ることが多い項目ですので最低限知っておいたほうがよいことに触れさせていただきました。

２．礼金

礼金は大家さんへのお礼金だと思っていればいいかなと思います。

昔の名残と言われていますよね。

たとえ貸主が不動産屋になっていても請求されていれば拒むことはできません。

礼金の相場

こちらも0か月から2か月が一般的なのではと思います。

募集時の需要と供給に影響されやすい項目でもあります。

新築物件は2か月のことが多いです。

※今ではなかなか強気に行けないところもありますが・・・よく敷金と礼金が返ってくるものと勘違いしている人や礼金と敷金が混同されて理解している方がいます。

礼金は解約時には戻ってきませんのでご注意ください。

礼金の算出方法も家賃で考えます。

３．前家賃と前管理費

家賃と管理費の合算になります。

契約時には前家賃を支払います。

基本的に家賃は前払いです。

前家賃と前管理費の算定

8月1日から8月31日までの賃料は前月である7月の決められた日、大体25から月末に支払うことになっています。

契約時はその前家賃は例えば7月18日から入居する場合契約時に7月18日から月末までの日割り家賃8月1日から月末までの家賃が請求されます。

ほとんどの場合こうなるのは契約時に7月の日割りのみ貰ってもすぐにその月末間際に8月分の家賃が請求されるので契約時およそ1.5か月分もらうのです。

このように支払えば次回の家賃は9月分からすなわち8月の末間際（※契約書による）となります。

逆に7月5日に入居の場合は7月分の日割りのみ契約時払う場合もあれば7月の日割りと8月分をやはり払う場合があり、管理会社によって多少変わるでしょう

４．仲介手数料

これは仲介業者に対する報酬です。

たまに仲介手数料半額とか無料とかなっていることもあります。

この報酬がなければ、何かほかの名目でもらえたり、管理会社を兼ねている場合空室がなくなることを優先に手数料を安くしているところもあります。

仲介手数料の算定

５．家財保険料

家財保険料は契約期間2年間につきかかる費用です。

ほとんどの賃貸契約はこの保険加入が必須ですね。

保険もその管理のしやすさなどから指定保険に加入することになります。

この保険料は契約更新をしたらまた請求されます。

保険料は2年で更新されるので注意しましょう。

家財保険料の相場

６．保証委託料

ここからは申込した物件によります。

家賃保証会社の保証委託料呼び方はいろいろありますが保険料と勘違いする方が多いので注してください。

申込時、保証会社に加入していれば請求されます。

保証委託料の相場

この額も各保証会社によりますが契約時家賃と管理費の合算額の半月～1か月のところが多いです。

中にはキャンペーンとして学生に限り1万円とかも保証会社によってはあるみたいです。

あと保証会社の契約を確認しなくてはなりませんが更新が1年ごとの場合も多いので注意が必要です。

この更新の時期に更新手数料が1万円ぐらい請求する所が多いようです。

７．鍵交換代

鍵交換代の請求を拒否することはできるか？

８．室内消毒費

消毒代は仲介業者の簡単にいえば入居前にお部屋の消毒をするというサービスです。

不動産屋によってないとこもありますし、違う付帯費用が掛かることがありますので確認してください。

昔はネット回線とかいろいろ抱き合わせ営業をしていました

賃貸契約金で室内消毒料の請求に対する拒否ができるか？

９．室内クリーニング費

管理会社によっては室内クリーニング費用を契約時に一律でもらっているというところがあります。

１０．紹介サービス各種

まとめ

管理会社が同じだとほぼ項目が同じですがいくつもの違う管理会社の物件を紹介してもらうと項目が違うこともありますので図面などをみることが大切です。

そして最終的に確認すること入居時の契約金と更新時退去時のかかる費用を確認しておくといいでしょう。

なお退去時にかかる費用は原状回復費用となりますが使用状況にりますので契約時にはわかりません。

張り紙や床材を張り替えるときにかかる単価が契約時の書類に提示されていますので必ず確認したほうが良いでしょう。

また、振り込みする前に必ず計算して確認し疑問や間違いがあれば不動産屋に問い合わせをしましょう。