不動産投資

【芸能人の不動産投資】小梅太夫(コウメ太夫)が椎名町でアパート経営をして大家さんになっていた。元不動産屋がアパート評価と今後の展望を語る

コウメ太夫さんがアパート経営を語る【不動産投資】

【本人所属事務所HPより引用】

先日コウメ太夫さんが投資イベントのゲストに出演されて、自身の不動産経営についてお話しされておりました。

コウメ太夫さんと言えば、誰もが知っている白塗りの『チャンチャカチャンチャ、チャチャンチャチャン・・・』という芸を披露することで有名ですよね。

また意外な特技としてマイケルジャクソンのムーンウォークダンスが上手で大会で準優勝されていましたよね。

そんな彼が『不動産投資』をしてアパート経営をしているというのですから、これはこれは、意外な一面をまた見せてくれています。

こんな身近な存在の芸人さんが不動産経営を飾らずに話されているので、わたくしも興味を持ちながら拝見させていただきました。

アパート経営をしたきっかけ

ところでなぜコウメ太夫さんはアパート経営を始めたのかが気になるところですが、まず第一に大きいのがエンタの神様で大ブレークしたということです。

そのおかげで人気と抜群の知名度を得たのと同時にまとまった収入が得られたのです。

ほかの芸人さんもエンタの神様でブレークした方のお話を聞くと何年かは相当の収入だったようですから、コウメ太夫さんもガッポリ懐に入ったんでしょうね。

ご本人も話しておりますが、月収が900円というときもあったそうで、不安定な職業ということを身をもって体感していたからこそ人一倍将来への備えを意識していたのでしょう。

またお母さんが不動産経営をされており、母親の勧めで始めたということもあったようです。きっとお母さんも息子にすすめるくらいですから、不動産経営に成功されているのでしょう。

どのようにアパートを購入したのか

コウメ太夫さんのように日本の国民に知名度の高い芸人さんであっても、アパートを購入するのは容易ではありません。

特にローンを組んでとなるとローン審査を経なくてはなりません。

芸能人の方は一般人よりお金持ちでローンを組むのはたやすいように思えますが、非常に厳しいのが現実です。

本人も、母親が所有している不動産を担保にしてローンを組んだと以前にお話しされております。お母さんに感謝ですね。

購入の内訳は現金3000万とその残りをローンにしたということになります。(ローンは2000万程度)

どんなアパートなのか?

 

コウメ太夫さんが所有されているアパートを調べてみると西武池袋線椎名町にあるアパートということがわかります。

本人がこのアパートの目の前で写真を公開していますから間違いなさそうです。

この物件は新築で徒歩5分で好立地であることに加え、12㎡という広さでありながらなんとバストイレ別という物件です。

一瞬不動産投資を初めてする方にとっては、この部屋の広さに躊躇しそうですが、最低限ニーズを抑えている物件ですよね。

ある意味、集英に最大限特化した物件です。この場所で5000万円、何ともお買い得な物件をゲットしましたよね。

となるともし売却しても5000万円を割ることは可能性としては低いですし、資産性も高そうですね。

とにかく、収益を高めるために12㎡の部屋を6部屋、そしてバストイレ別、2階はロフト付きにしたところはすばらしいです。

コウメ太夫さん曰く、買うときに3人ぐらい買い手候補がいたということですが、不動産屋の常套句であったとしてもなかなか注目される物件だったようです。

今でも不動産業者から、このアパートの価格は上昇していると言われているそうです。きっと売ってくれと言われているのかもしれませんね。

コウメ太夫のアパート経営の見通し

コウメ太夫さんのアパート経営についてお話します。

コウメ太夫さんは現在ローン返済中なのか、それとも完済したのかは不明ですが、現状30万円前後の家賃収入を得ていることになります。

以前に何度か空室になったこともあったようですが、それほど苦もせず入居者が決まっているようです。

この物件の近隣には専門学校、短大、大学と様々な学校があり、池袋周辺の主に学生さんが入居するニーズが見込めます。

家賃の推移を某賃貸サイトより調べてみますと、1階の部屋については5万円を割ってきているようですが、池袋駅の隣ということもあり今後築年数が20年経っても4万円前後、2階は5万円前後で賃貸できると思われます。

アパートも10世帯以上の部屋になりますと複数空室になることはよくあり、一旦家賃を下げてしまうとその募集している不動産屋にもよりますが、ほとんど元に戻ることはありません。

また、西武池袋線は東京都の路線の中でも人気はそれほどありませんので競争相手の西武新宿線や中央線、京王線と違い、どちらかと言えば椎名町、池袋に通勤通学する方に限定されるでしょう。

学校の在り方も今後変わってきますし、学生の減少、周辺地域の家賃が下落により、コウメ太夫さんのアパートが狭小であること、築が古くなっていくにつれて今までのように空室対策が厳しくなる可能性があります。

しかし、駅から5分という一等地、下手すれば池袋から歩ける。そしてお部屋探しをする人があげる条件のトップに君臨する『バストイレ別』の条件を抑えている。

2階はロフト付きであるという狭小な部屋をカバーしているので、1階部分は苦戦しても2階は競争力があると思います。

募集されている図面をみると12㎡ですから、部屋全体で6帖強、風呂とトイレを除くと5帖あるかないかなのでかなり狭いということがわかります。

しかし、池袋にほど近く、5万円前後の物件は今後もニーズは見込めるはずですし、同地域の5万円前後の物件との競争力があるといえます。

今後は、賃貸層も大きく変わり、学生だけでなく、外国人や高齢者、アルバイトなどのお客さんを受け入れ、間口を広げることで今後も柔軟に募集する必要があります。

さらにコウメ太夫さんのアパートであれば、有名人がオーナーのアパートということでこの点もメリットなのではないでしょうか?

築15年経過したアパート経営

築15年を経過すると、お部屋の設備の手直しや建物の保全工事を行う必要があり、これが長期所有するかしないかのポイントになります。

もし長期所有するのであれば、屋根や外壁などのリニューアル、室内のエアコンや給湯器などの修理や交換が発生してきます。

また空室の度に行なうリフォームや空室期間が長期化するとボディブローのように効いてくるのがこの時期です。

いっぺんに1階が複数空いた場合にさらに家賃を下げるとこの代償は大きくさらに家賃収入が減ることになります。不動産屋というのは家賃を下げる交渉はしてきても家賃を上げる交渉は基本的にはしません。

わざわざ募集する条件を上げて営業しづらくすることはないからです。

家賃を下げると、不思議と質の悪い入居者しか集まらなくなります。そうなると設備を荒く使ったり、クレームをいってくる頻度が高くなります。

また契約期間中に家賃を下げる交渉をしてきたりします。

コウメ太夫さんのアパート経営の凄いところ

コウメ太夫さんは、まずその時の状況で最高と思える買い物をしたと言えます。

現在、後にも先にもこのアパートのみの所有で買い増しはされていません。

これで収益性のアパートを最初に買ったというだけで合格です。

かなり勇気がいることですが、それができないと成功しないということです。

また、単に勢いで購入されたのではなく、賃貸市場のニーズを抑え、メリハリは効いてますが6世帯を満室にするぐらいの競争力はあるので生き延びる可能性は高いと言えます。

今後は、コロナの影響で賃貸経営にかかわる学校の在り方、働くあり方が変わる時代です。

住まいの価値観は学校や職場の近隣でという必要性がなくなり、駅から近隣でなくても別に良いという時代がくるかもしれません。

一番の懸念材料は、近隣が全体的に家賃が下落し、駅から近いという前に、『椎名町』というブランドが問われることになった時です。

また人間という生き物は贅沢で12㎡の狭小部屋は避けたいものです。これを我慢してはいる理由が必要になってきます。

それは分かりやすいもので家賃ということになってきます。この家賃の下落をいかに食い止められるかがポイントになってきます。

ただこの周辺の地域の家賃はどんなに下がっても4万円前半でしょう。しばらくは5万円を堅持することがアパート経営に重要なのです。

家賃収入が25万前後見込めることが大切です。

そのためには、入居者はお客さんという当たり前のようで忘れてしまうこの初心を持ち続けることです。

アパート経営はそんな最悪の事態を想定しながら、他の競争相手を意識することを忘れない人が成功するのだと思います。

コウメ太夫さんは、寡黙な方ですが、ご結婚も数度され今も恋人がいるというなかなかのやり手ですね。

きっと私生活はイケメンなのかもしれません。

都心にほど近くしかも家賃もリーズナブルなアパートは何とも苦しい時代を経験しているコウメ太夫さんと運命的なつながりがあったのかもしれません。

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