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入居審査

入居審査が甘い不動産屋や保証会社を探す前に知っておきたいこととは?

入居審査が甘い物件がある不動産屋はどこなのか?その特徴と傾向を探る。

ここでわかること

  • なんで入居審査が甘くなるのか?
  • 入居審査が甘い不動産屋や保証会社を知りたい。
  • 入居審査が甘いことで何かデメリットがあるのか?
賃貸業界20年以上勤務経験の宅地建物取引士がこの問題を詳しくわかりやすく解説します。入居審査のことならお任せください。
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入居審査が甘い不動産屋

入居審査を甘くしてどんどん契約するのはそんなに難しくありません。

どの不動産屋も考えていること

不動産管理会社は、家賃をきちんと払ってくれておとなしく生活してくれる人と契約をすることを目指しています。

大家さんももちろん、同じ気持ちですが最終的には管理会社がOK、つまり責任をもってくれれば別に構わないという場合もあります。

でも、どんな物件においてもこれを貫ければいいのですが難しいですよね。

入居審査が難易度は以下のハードルの調整を高くするか低くするかによるのです。

  1. 賃料支払能力があると思われる人
  2. 資産(物件)を大切に賃借してくれる人
  3. 迷惑やトラブルをかけない人
  4. 属性の高い人

入居審査が甘いというのは審査基準がそれほど厳しくないということです。

入居審査の基準というのは、残念ながら決まっているわけではありません。

簡単に言えば、入居審査をしている人が『OK!』といえば通過するのです。

そうなると、この基準が物件によって相対的に厳しい不動産屋と甘い不動産屋があるということです。

入居申込をするお客さんにとって自分の気に入った物件が入居審査基準がゆるいほうが助かります。

多くの場合、入居審査があまいのは、理由があります。

どのような発想から、入居審査がゆるくなるのかをよく知っておきましょう。

それを知ったうえで部屋探しの参考にしましょう。

まず最初にいいますが、残念ながら入居審査なしの物件はありません。

入居審査の基準を甘くするというのは、入居審査の基準を少し下げて対象者を拡げているということです。

物件を賃貸する目的

物件を入居者に賃貸する目的ででまず思い浮かぶのは、賃料収入を得るためです。同時に、物件というのは、このような賃料収入を生む資産であり、理想を言えば、以下のことが賃借人に求められます。

 

1は、賃貸の目的である家賃を滞納することなく支払能力です。判断基準は収入と家賃のバランスです。そして2,3については、その家賃収入を生み出す資産を大切に扱うこと、そして契約中に無駄な経費(時間、費用)がかからない人です。

4は、例えば売却する際にその物件全体の属性をできるだけ高いレベルで維持できればそれだけ資産として価値を保つことができるという理由です。

入居審査が甘いということは?

入居審査というのは、上記の項目を選ぶということになります。入居審査は、あくまでその可能性の高い人を、審査人独自の判断で選びます。入居審査が甘いというのは、これら4つの基準の可能性への追求を少しずつ放棄していくことです。

上記の項目の1から4をよりギリギリの担保が得られる範囲で入居者を選ぶことになるのです。

入居審査が甘くなるワケ

自分が所有する物件にできる限り条件の良い借主、入居者を選ぶのは、賃貸経営をしているオーナーさんにとって、また管理をする管理会社としては当然の話です。しかし、なぜ物件や不動産屋の中に入居審査基準がゆるいものが存在するのでしょう。

それは、端的に言えば、需要と供給のバランスが影響しています。それだけでなく家賃収入を得るオーナーは

  • 高水準の家賃で低投資で
  • 空室期間ができるだけ短く
  • 良質な入居者と契約を締結すること

まず空室期間が続いたとき、対策するのは一般的に家賃です。そして、その家賃の値下げが限界に達したとき、徐々に今までに受け入れていた入居者の属性を拡げていくことが多いです。

 入居審査が甘い不動産屋の分類

今度は、不動産屋が入居審査が甘いという理由はどのようなことなのでしょう。これも、やはり需要と供給のバランスですが、お客さんのターゲット層を拡げる又は変えることにより、独自の存在価値、差別化を作っているのです。

  1. 入居審査が甘い管理会社(審査決定権掌握型)
  2. 入居審査が甘い仲介不動産屋(物件収集特化型)

この2つに入居者の審査があまい不動産屋は分かれます。

審査決定権掌握型タイプ

不動産屋の中には募集物件の貸主であったり、オーナーに一任されており、入居審査がかなり甘い物件を取り扱うところがあります。家賃収入を確保できれば、あとは多少問題があってもOKという物件です。

問題がある入居者=滞納するという図式がありましたが、保証会社の存在によりある程度の許容があるということです。以上をまとめると、このような不動産屋は以下の特徴があります。

  • 不動産屋が貸主やオーナーの了承
  • 保証会社の審査に通ればいい考え
  • 家賃回収に自信
  • 不動産屋の経営方針
  • 古い物件や家賃が高い物件が多い

不動産屋は、なるべく良質な入居者を求めますが、これもあまり追及しすぎると家賃を下げたり、空室が続く場合があります。であれば入居審査をゆるくしてでも解決したいのです。

物件収集特化型

不動産仲介会社というのは、とても競争が激しいです。特に厳しいのは自社管理物件を持っていない不動産屋です。そんな不動産屋は、ネットでどこでも流通している物件しか扱えないのです。

ただ、今は、ネットでお客さんの集客ができ、駅から遠かったり、店舗が高層階にあるような不動産屋でも、やり方次第で営業できるために結構存在するのです。

そういった不動産屋がこのような競争の中でどのように生きていくか?何よりもお客のニーズにこたえることなのです。

そこで、『入居審査が甘い不動産屋』に徹することになります。正確に言えば入居審査が甘い物件の大家さんや不動産管理会社をリストアップして物件情報を収集し、入居審査が甘い物件のデパートにするということです。

甘い物件の情報収集を他社よりも熱心に整理することで、お客さんのニーズに対応することになるのです。特徴はとにかく入居審査を通してナンボです。

ほとんど高率歩合のもとで働いている営業だということです。契約が少なければ生活もままならない給与体系の不動産屋もあるくらいです。

逆にやり手の営業マンであれば結構いい給料をもらっていることでしょう。なのでそういう情報収集能力や営業力がないと存在できません。

実際、お客さんにとっては、頼もしい存在ですが、空室を抱えた管理会社からも重宝がられてお互い持ちつ持たれつの関係という場合もあります。

審査が甘い不動産屋の特徴

  1. 雑居ビルの空中の狭い店舗
  2. 管理物件はほとんどない仲介専門不動産屋
  3. あまり聞いたことがない不動産屋
  4. 店員がみんな若い
  5. とにかく審査が甘いを強調する

入居審査が甘い物件のリスク

入居審査があまくなるには、色々な理由があることがわかりました。もしそのような物件に入居するとどうなるか?全てとは言いませんが、以下の項目に挙げるリスクがあります。

家賃滞納したら大変?

入居審査のハードルが低いということは、滞納しても回収に自信があるということです。滞納したら、管理会社が管理用のカギで部屋に侵入したり、バルコニーから部屋に侵入してきたということで震えながら電話してきたお客さんがいました。

問題化していないだけで、結構強引な家賃回収をしてくる管理会社や保証会社があります。保証会社の回収の係は、金融関係から流れてきた取り立てのプロが在籍していることもあり、見た目や態度が怖い人もいます。

少し、家賃が遅れただけで電話越しに怒鳴られたりすることもあるそうです。全てがそうとはいいませんが知っておいたほうが良い情報です。

近隣入居者の属性

入居審査が甘い物件のほとんどが、入居審査に通りづらい人が申込をする傾向にあります。ということは、その物件に住んでいる入居者も同じ境遇であることが多いです。

中にはあまり生活態度がよくない入居者や、ゴミ屋敷、騒音、柄が悪いなどで入居後に悩まされる可能性があります。

家賃やその他の条件

入居審査が甘い物件は、家賃が高い場合があります。また初期費用が高かったり、契約時にオプションと称して色々なものに加入させられることがあります。簡単に言えば、足元を見られることがあります。

また入居申込があまり入らない物件も多いので、環境やその他のことで問題があることもありますので、自分が納得できるよう不動産屋に気になるところは質問し解決しておきましょう。

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このサイトの運営者。宅地建物取引士。 業界経験20年以上の元不動産屋。某有名賃貸業者の店長、 管理会社、投資用不動産販売会社で物件管理から契約など全般を現場の最前線で担当。大家さんや賃貸物件ユーザーの悩みを忖度無しにアドバイス。

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