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物件探し

賃貸のおとり物件を見分けるポイントとは?ベテラン元管理会社社員が詳説します。

賃貸のおとり物件を見分けるポイントとは?ベテラン元管理会社社員が詳説します。

賃貸のおとり広告とは何か?

 

賃貸の物件情報でおとり広告があると聞きましたが見分け方があるのでしょうか?
このような疑問にお答えします。
カップ

賃貸物件のおとり広告は、現在のお部屋探しにおいて起こりやすい環境なのかもしれません。

確かに、昔からおとり広告はありましたが、より身近に存在し、グレーなおとり広告が増えてきています。そんなものを含めると遭遇する可能性が高いといえます。

おとり広告とは、一般に次のことを言います。

実際と異なる物件情報の提供によりお客さんを誘引すること

おとり広告は、原則、不動産屋の意図の有無にかかわらず、結果として誘引したという事実あれば該当します。

だから、相当の注意や配慮をしていたのにもかかわらず、物件の広告によりだまされたという感情に至れば、それはもう『おとり広告』なのです。

これには、不動産屋にも言いたいことはあるでしょう。おとり広告は、ジャッジが難しいものも存在します。しかし、これを逆手に取って営業をしている不動産屋もいるのも事実です。

これでは、みなさんが、お部屋探しに不安を抱くのも無理はありません。今回は、このおとり広告の正体を少しでも知ってもらいたいと思います。

まず、おとり広告を整理してみましょう。

おとり広告の場面

おとり広告は、不動産業者がお客さんに対して広告した場面で起こります。

以下の2つが挙げられるでしょう。

店頭広告

不動産屋を回っていると必ずと言っていいくらい、店舗に掲示している物件広告チラシのことです。

ネットなどの広告

一番多いのは、ネット情報による物件広告です。この場合、掲載しているのは、その物件の管理会社でなく、あくまでその情報を登録し掲載している業者です。

当然、掲載するのは、管理会社に許可を得ているからできることです。中には、不動産屋に隠れて掲載している場合もあります。

サイト運営者はその点につきチェック機能がありますが、どこまで徹底され、そのチェックに効果が期待できるかは疑問です。

ネット情報による広告は主として、以下に分類されます。

  • 第三者の運営者による物件情報サイト
  • 不動産屋自ら運営の物件情報サイト

詳細情報をみるとわかりますが、問い合わせ先になっている業者がその広告発信の責任者です。その他にもそのサイト運営者も管理責任があると言えます。

ただ、直接責任あるのはそれを実際入力した不動産屋にあると言っていいでしょう。

おとり広告の内容

物件の存在の有無

物件が空室状況

物件の詳細条件

おとり広告の意図

お客を誘引

不動産業者の過失

実際にない物件募集が終了した物件
募集条件を巧みに変えてお客さんの反響を得て
来店させ他の物件を営業することを
おとり広告』という。
基本的に結果的にこのような状態に
なれば意図的であるか過失無過失を
問わないとされている。
悪質性が高いか否かでペナルティの度合いが違う。

おとり広告の手口

おとり広告の手口として、魅力的な物件を広告掲載して、その物件の反響があった時にとりあえず来店してもらいます。来店したお客さんに、「たった今、その物件無くなりました、
今、他の物件を用意します』とか、『この物件大家さんがあやしい宗教に入らないと申し込めない条件となっていまして。。。』などと言ってあきらめさせて自分が紹介したい物件を紹介するのです。ほかにも極端に安い物件を掲載したり、1階の部屋しかないのに2階の部屋にして反響を得たりするところもあります。私も他の不動産屋から来店してきた
お客さんからそのようなエピソードを聞いて半信半疑でしたが、あまりにもよく耳にするので確かにあることなのでしょう。不動産屋は自社にいい物件がなく、競争力がないけれども、他業者の物件の仲介であればできるので、とにかくお客さんを呼ぶことが重要でした。呼んでしまえばあとは営業力でカバーできたわけです。

1 来店したら物件がない。他の物件を紹介する。

2 物件を申し込むハードルが高く、あきらめさせて他の物件を紹介する。

この2つが主な手口です。
とにかくポイントは物件はすでに募集していないということ。
だから、とにかくお客さんに違う物件を紹介することに
全力を注ぎます。

おとり広告のエピソード

これは、私がお客さんから実際に聞いたエピソードです。

Aさんは、物件をインターネットで探しその不動産屋に問い合わせしたところ、すぐ来店をするように言われました。

言われたままにすぐ来店すると、不動産屋の担当者が「この物件の大家さんは、ある宗教に入らないと紹介してもらえない」

「その宗教は怪しいから、この物件はやめたほうがいい」と言われ他の物件を出してきました。その物件があまり希望するものと違っていたのとその不動産屋に不信感を覚えすぐ帰ってきたそうです。

私は、半信半疑でそんな不動産屋あるのかなあ、とその当初思っていましたが、その後、同様の手口で不快な思いをしているお客さんがいるということを何度か聞くうちにおとり広告が横行している現実を知りました。

 

不動産のおとり広告は、厳しいペナルティがない時代には横行しておりました。空室でない物件はもちろん、実際に存在しない物件を広告に掲載したりということがあったのです。そして、ペナルティがより厳しくなった今でもおとり広告は後を絶ちません。意図的なのか、過失によるものなのかお客さんからみてわかりづらいこともあります。特にネットで不動産情報を閲覧できる時代だからこそ、おとり広告は増加する土壌なのかもしれません。

おとり広告は意図的に情報を操作して反響を得る場合と
情報のメンテナンスが不十分、過失による情報の入力ミス
により結果的に反響を得る2通りのパターンがある。

おとり広告を見抜くポイント

おとり広告を見分けるポイントがあります。でも100%でないので注意してください。

物件情報から見抜く

物件情報を見るとき、どうか自分の興味のある情報のみでなく他の情報にも注意してください。その中で意図的なおとり広告の可能性が高いものを見つける項目は取引態様です。

ほとんどの場合、

①貸主  契約上の貸主が募集をしている。所有者とは限らない。

➁代理  貸主の代理で募集をしている

③仲介元付 貸主から依頼を受けて募集をしている

④仲介先物 仲介元付の許可を得て募集をしている

となっており、④の割合が高いのではないかと思います。この中で申込情報がすぐにわからないものがあります。それは④の仲介先物です。この仲介先物は募集の権限のある者から募集を許可されているものと言えます。とはいえ、申込などの動きは仲介元付や貸主などの募集権限がある者に聞かないとわからないのです。だから知らないうちに募集が終了していることはよくあります。以上のことから、おとり広告をするとしたら④の可能性が高いといえます。そうかといって①から③も全くないとは言えません。例えば、2階の部屋に申し込みが入って、まだ手持ちの同物件の1階が残っている場合、2階の方が反響を得られるという理由でそのまま掲載しておくこともあるということです。

掲載期間

今まで探して検索に出てきた物件と比べて明らかに安いとか好条件であり、これがいつまでも掲載され続けている場合、すでに物件がないのに掲載しているか、他になにか問題がある物件かもしれません。そういう場合掲載している不動産屋を複数問い合わせてみましょう。答えが異なれば怪しいです。でも全ておとり広告であればこの確認方法は効果がありません。

住所の詳細意図情報

おとり広告は単にお客さんの反響を得られればよいだけで実際お客さんに現地に行かれては困るわけです。なので住所の詳細が記載されていないことがあります。

定期借家契約など

定期借家契約の物件が悪いとはいいません。実際このような物件はあります。この定期借家契約は導入当初広く普及することが期待された契約形態とされていましたが、ほとんど普及することがなく、貸家などオーナーが転勤の間に貸したいとか、高額家賃で無条件には更新できない契約などに限られており、契約管理上とても面倒なためほとんどありません。定期借家契約は更新という概念が基本的にない契約です。ですから、更新ができる契約を希望しているお客さんにとっては検討できない物件なのでこれを利用して、諦めさせるということでしょう。

同じ物件

これも、おとり物件はそもそもその物件が募集されていないわけですから、直接その物件で待ち合わせることなんてできないということです。ですから、必死に来店させるわけです。
たとえ、不動産屋に行くより物件の方が近くてもです。これも、必ずというわけでなく、一度お客さんがどのような人か確認したいということもあります。ただ自然に考えれば直接案内してもいいケースであればおとり広告の可能性を疑ってもいいかもしれないですね。同じ物件がたくさん並んでいる場合は怪しいと思います。つまり、仲介先物の業者が存在しているためです。こういう物件が悪いのではありません。むしろいい物件だから業者はこの広告をしたいと思っているわけです。ただよく考えてみてください。もしそういう物件であればいつまでも申し込みが入らないことはあまりないはずです。大体申し込みが入っています。

不動産業者の反応から見抜く

内見方法

 

物件確認

 

おとり広告の背景

おとり広告をなくすことは、業界全体で取り組むべき問題として対策は講じられています。しかし、顕在化しているおとり広告は、氷山の一角に過ぎません。しかも、これらは事後対応でしかありません。

不動産業者への厳罰をしても、おそらくおとり広告が根絶することはないでしょう。それは、不動産賃貸の業界内で以下の環境があるからなのです。

物件情報の掲載媒体の変化

物件情報がネットで見ることができる。これ自体は誰も否定する余地がないでしょう。ユーザーにより身近になったという意味では、現在の環境はいい時代になったと言えます。

私が不動産屋に就職したばかりのときは、以前は、以下の方法しかありませんでした。

  1. 不動産屋に来店、店頭情報をみる
  2. 物件情報誌を書店またはコンビニで購入
  3. 街角で設置・配布の不動産情報の冊子を入手

この3つの中でも、ほとんどの場合、不動産屋に来店しなければ見ることができませんでした。それだけ物件情報は閉鎖された世界の中で公開されていたのです。

これが、インターネットが普及し始め、パソコンや携帯の普及によって、情報誌とネットの並行の時代がやってきます。

無限に?情報を掲載できる環境

ネット情報は、以前の紙媒体(情報誌)に比べ、広告費用のコストが大きく下がったと言えます。掲載できる紙媒体は限られてましたし、またその広告費はとても今から考えると高額でした。

私も大手といわれる不動産賃貸会社にいましたが、繁忙期の月になると、各店舗数百万円の広告費が割り振られていました。

情報誌の会社からすれば雑誌という限られた紙面でしか、広告費を得られません。

出版コストを考えれば当然ですが、その掲載物件数、カラーページとモノクロページ、そして間取り情報と帯情報の区別によって細かく広告費は定められていました。

しかし、ネットによる物件情報サイトは、当然サーバーなどのコストはかかりますが、当時に比べればより多くの物件数を掲載できれることもあり

不動産賃貸の弱者と強者

どんな環境においても、弱者と強者がいます。これは、不動産賃貸業界においても同様な環境が存在します。

  • 不動産屋の弱者と強者
  • サイト業者の弱者と強者

今では、不動産屋もサイト業者もこのネット情報時代の到来で、少なくとも参入障壁が低くなったのは間違いありません。

物件情報が当時と比較してタダみたいな掲載料で大量に物件情報を掲載し、弱小不動産屋でも、駅から多少遠い店舗でも集客できるようになったのです。

 

私が実務をしていた経験上、確かにさっきまで募集していた物件が直前になって申込があったということはよくありました。

そういう場合ネットの情報をタイムリーに更新していけるような環境が整っていないということも事実です。

私は、ネット情報が主流となり、おとり広告が発生しやすい環境になってしまったのではないかと思っています。昔は雑誌に物件情報が掲載されていることがありました。

今ではネット情報がほとんどですよね。このネット広告の時代に入り、大量の情報が掲載できるようになり、そして何より、広告コストが下がったんです。

雑誌の掲載は結構コストが高かったんです。だから管理物件以外の物件を掲載することなんて容易にはできなかったんです。

高い掲載料がかかるわけですから、反響を得られる物件か決めやすい物件を他社の管理会社に許可をもらって載せるぐらいでした。さて、今ではどうでしょう。

どんな規模の小さな不動産屋でも自社物件はなくても他社の物件をエリア関係なしにとにかく掲載する。こうすることにより、反響が得られるようになったんです。

広告コストが下がったので広告サイトの運営会社は色々な業者にたくさん掲載してもらわなくてはいけませんし、不動産屋としてもたくさん広告が載せられるのでその労力を惜しまないで数をこなし、掲載の質を究めれば、反響を得られる可能性が高まる環境になったわけです。

でも、そうすることでメンテナンスをすることが大変になり、他社の物件であると毎日空室確認をしなくてはなりませんし、たとえしたとしても、本当のタイムリーな情報ではありません。

物件情報管理と労働環境

昨今の不動産業者はのメイン業務は、ネットに物件情報を掲載することなのではと言われるぐらいです。それだけ不動産業者はこのネットによる集客効果を期待、そして実感しているからです。

しかし、これに注力すればするほど、不動産業者のスタッフはこの情報の入力業務は拘束時間を強いることになり、1店舗当たり数名のスタッフの労働力では限界があるのです。

物件情報はただパソコンで入力するだけでなく、物件情報のメンテナンスや写真撮影、データ管理など付随する作業もたくさんあります。

これを、複数の情報サイトに掲載するとすれば、

ネット情報の入力業務は『作業』にすぎません。この時点では1円の売り上げもありません。これでは肝心の営業が手薄になりジレンマを抱えながら業務をこなしているのです。

賃貸の業務はそれ以外にも多岐にわたるものがあるのです。

ネット情報に期待されている質

ネットによる

 

誰も言わない現状

おとり広告は、お客さんにとっては本当に気分が悪いものです。しかし、おとり広告が横行するこの環境を見過ごしているとは言わないまでも、なぜか消極的に見えてしまうのはなぜでしょう。

それは、以下の通りです。

サイト運営者は、掲載業者の開拓営業を管理物件を持たない不動産屋まで拡げざるを得ない。

管理会社は、確かに迷惑ではあるが空室を解決するための広告や営業コストを掲載業者が負担している。

掲載業者は、とにかくたくさんの物件を掲載して集客しなくてはならない。

この不思議なWIN-WINの関係によって、被害を受けるのはユーザーだけになってしまうのです。

賃貸の物件情報のあるべき姿

不動産のネット広告は雑誌に比べて非常にタイムリーでとても便利な情報媒体となりました。そしてユーザーもこの情報を他の業界と同様にデータのメンテナンスが図られているであろうと期待をしていると思います。アマゾンの商品が売り切れているのに販売されていたりしたら大変ですよね。

不動産は他に代わるもののない唯一の商品であること申込情報が連携されていないなどから、アマゾンとは違うことは不動産業界にいる者はわかっています。

しかし、ユーザーはこれを同視に近い目でみているのですから、不動産屋はより情報の更新に力を注がなくてはいけません。しかし、おとり広告と認定されたもので大半は申し込みが入ったのに情報を消していないとか家賃を間違えて入力したとか、あきらかに不動産業務としての広告の仕事に時間をかけられない現状があります。

不動産屋って数名しか各店舗にいないんです。営業業務に加えてこのメンテナンスを専門でできる人材が足りていないということがあります。

申込状況や掲載内容の入念なチェックを完璧にしようとするのは結構難しいのかなと思います。やっと事務仕事ができるのは営業が終わって夜になってしまうことが多いんですよね。

おとり広告への対抗策

強引な営業を拒絶する

おとり広告を通報する

 

おとり広告を回避するポイント

不動産業者をみる

不動産のネット広告は不動産業者に大きな可能性を与えてくれたのも事実です。それは駅から少し遠くても、そして雑居ビルの上階に位置するような集客に難ある不動産屋でもネット掲載を頑張ればその光がみえてくるからです。

しかし、これをどの不動産屋もやることでとにかく重複している物件掲載が多いということ、一つの物件が色々なネット広告媒体に掲載されていること、そして、掲載内容がまちまちであれば、消費者はとても混乱するのではないでしょうか。便利になったようでそういう意味では情報を絞りづらい環境になってしまいました。

しかし、広告のスタイルが変容したことにより新規の不動産屋の参入障壁が下がったのも事実です。今後もお客様への情報の信頼性を高めるようにおとり広告は厳しく取り締まることはもちろんですが、一方、ユーザーも不動産屋の現状を分かったうえでこの広告を閲覧することがおとり広告のリスクを回避するポイントだと思います

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このサイトの運営者。宅地建物取引士。 業界経験20年以上の元不動産屋。某有名賃貸業者の店長、 管理会社、投資用不動産販売会社で物件管理から契約など全般を現場の最前線で担当。大家さんや賃貸物件ユーザーの悩みを忖度無しにアドバイス。

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