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賃貸契約の名義の変更は必ずできるとは限らない。
賃貸借契約の借主名義を変えたい場合、例えば、自分から友人が借りたいとか、兄弟が引き継いでお部屋を使いたいとかいうことがある場合、貸主や管理会社に届け出れば可能なのでしょうか？これについては、あくまで貸主次第というところですが、契約書に名義変更の規定がある場合、その規定に従うということになりますが、どちらにしても、無条件にＯＫというわけではありません。細かくみていきましょう。
名義変更にもいろいろなパターンがある
名義変更と一口に言っても、色々なパターンがあります。私が不動産屋のときに経験したパターンは
ポイント
①親が借主で入居者が学生で就職が決まったので
住宅費が会社から出る関係で名義変更をしたい。
➁兄弟や友人が引き継いで使いたい。
③社宅でつかっていたので法人契約を
退職に伴い、個人契約にしたい。
④社宅で使っていた法人契約を
違う会社の法人契約にしたい。
⑤個人契約を社宅契約にしたい
まず契約で名義変更ができない旨があったり、貸主から断られる場合が多いのですが、もし名義変更できるとしても入居審査が通らないといけません。保証会社利用の物件であれば同時に保証会社の審査もパスしないといけません。そして上記のパターンのうちこのうち➁の名義変更は断られる可能性がより高いです。それ以外は入居者が変わらなければ貸主と交渉してＯＫがもらえるケースが多いと思います。ただ、借主の名義変更が変わる場合は支払い能力等をきちんとチェックされるので注意が必要です。
名義変更をするメリット、デメリットとは？
名義変更をすることができたら、一見メリットがあると思われますが、逆にデメリットもあります。メリットは、契約金を新たに振り込むことなくそのままの契約を引き継ぐことになるので、その点はメリットと思います。礼金や仲介手数料などは節約できますが、名義変更手数料がかかることもあります。また、家財保険は自分で入らなくてはならないですし、保証会社を利用する場合保証委託料がかかります。
デメリット
退室の時は、前借主の原状回復義務を
負うので綿密なやり取りが必要です。
また、更新が２年を待たずしてすぐ到来する
ことになるので、更新料などの諸経費がかかる。
名義変更して入居する場合は、内装してくれず
そのまま、入居することになる。
名義変更は大家さんにとってメリットなのか？
名義変更は大家さんにとっては、それを認めることにより、引き続き借りてもらえるという点においてはメリットなのですが、他人に名義変更する場合は、契約金の収入が減るのでデメリットとも言えますし、内装費の負担をしないで済むというメリットもあります。こればかりは、大家さんの方針にもよりますが、前入居者の部屋の使用状況により、退去時に多額の原状回復費がかかる場合もあり、この点トラブルになる可能性が高いので注意したいところです。あと、敷金の名義が名義変更時に代わるので敷金相当額を新旧借主間で収受する場合もありますし、新借主が敷金を振り込みした後、旧借主に敷金を返金する場合もあります。この手続きは管理会社によりますので、それに従ったほうが良いでしょう
