部屋探しのハードルが低い時代！
今、賃貸のお部屋探し事情は間違いなく変化しているのです。
というより変革しなくてはならない時期にきているのです。
なぜなら、日本全体の賃貸市場が縮小傾向にあるからです。
特に賃貸ユーザーの中心層である若者世代の減少です。
最も日本で賃貸需要がある東京都内でも空室が目立つようになってきたのです。
東京でもそうですから、神奈川、埼玉、千葉なども空室で困っている大家さんや管理会社はたくさんあります。
そのほかの地域ではもっと深刻な状態です。
なぜ入居審査の弱者である水商売の方やそのほかのナイトワーク、アルバイトの方の部屋探しがなぜ簡単なのかを説明します。
なぜ水商売が審査に通らないかを知る。
水商売の人がなぜ審査に通らないのでしょうか。
収入は会社員より一般的には高いですよね。
水商売ナイトワーク
- キャバクラ嬢
- 風俗嬢
- ホスト
- オカマ、オナベ
それは素行が悪い傾向があるからなのです。言葉遣いや態度が悪いことが多いのです。
ルールが守れない。生活のリズムが違う。離職率が高いこともあります。
簡単に仕事をやめることができる位、今のステータスにこだわりがない。
つまり悪いことしても、失うことがない。不動産屋と同じですね。。。。（不動産屋も水商売と同じで社会的に信用がありません。）
これが公務員や大企業勤めであれば、仮に迷惑かける人でも会社に連絡されたら地位を失うわけですから思いとどまるわけです。
家賃を滞納して夜逃げなんかはしないんです。
繁華街周辺にある夜職しか住まないようなマンションは、
- エレベーターに嘔吐物や落書き、タバコの吸い殻
- エントランスに嘔吐物、落書き、糞尿
- 怪しいオトコが同棲
- ゴミ集積所が滅茶苦茶。
- 自殺・刑事事件がある。
- ペットの鳴き声が止まない。
- ケンカなどのトラブル
- 大抵ゴミ部屋
などほかのマンションでは考えられないほど荒れてしまい不動産の価値が暴落することもあるのです。
例えばキャバクラ勤めの方が住んで、パワハラの彼氏が転がり込み、部屋はゴミだらけ、壁や床は穴だらけ、犬の小便のシミで、さらに滞納そして夜逃げなんていうこともあります。
トイレが詰まったと駆けつけたら、怪しい注射器が排水からでてきたなど。後を絶ちません。
そしてよくあるのが自殺をする方も多いのです。なかなかストレスがたまりその結果心の病を患うことがある職業です。
また風俗や水商売にやむを得ない事情で働いている人もいたり、大金をホストにつぎこんで私生活が荒れて抜け出せない人もいるのです。
そのような先に不安を抱えている人が多く、外見などからわからないものです。
つまり、家賃を仮に支払えたとしても、保証会社が家賃を保証してくれても、貸主のリスクはとても高いのです。
それでもなぜ夜職に部屋を貸すのか？
こんな人が全てとはもちろん言いませんが、世の中の印象や実態はこれが現状なのです。
しかし、これだけのリスクを負っても貸主が夜職になぜ部屋を貸すのかと言えば、部屋に借り手がいないからです。
これは単純に部屋が変とかいうのではなく、一般の方が借りるニーズとずれているんです。
繁華街で治安が悪いとか、高級すぎてサラリーマンでは借りられないとか、入居者は誰でもいいから家賃を下げたくない。とかいうことです。
そこに水商売や風俗などの方がぴったり当てはまるのです。
逆に言えば、それ以外の部屋はそういったリスクはとらず、一般の職業の人を極力入居させたいので夜職は厳しいということになります。
ですから、部屋探しはその夜職に持ち合わせている特性を理解してそれを利用した方法で行うのがいいでしょう。
物件には需要と供給がある
当たり前ですが、賃貸市場に出回っているお部屋は一様ではありません。
だから、同じように動いているのでなく、需要と供給はそれぞれの物件でうまく棲み分けされているのです。
それぞれの物件には特有の需要があるのです。
同じ基準では商売ができないのです。
そしていろいろな考えを持った大家さん、管理会社がいるのです。
頭の固い大家さん、賃貸経営の目的に徹している大家さん、
保守的な管理会社、殿様経営の管理会社、深刻な空室数でそれどころではない管理会社など。。。
でも共通しているのは長期空室はどうしても避けたい！、ということ。
いくらきれいごとや理想を言っていても、背に腹は代えられない、これが現実であり、私が見てきた世界です。
水商売にピッタリの物件はあふれてる。
ここで一例を挙げましょう。
昔、家賃が２０万円以上する１ＬＤＫの新宿のマンションを募集することがありました。
とてもいい物件で場所も歌舞伎町からスグで、新築、最上階、おしゃれなデザイナーズマンションで文句のつけようのない物件です。
その大家さんは、内容のしっかりしたサラリーマンを希望していました。
その物件は申込はもちろん、問い合わせや内見されることもなかったのです。
なぜでしょう。
そんな高い家賃、一般のサラリーマンでは払えないのです。
特に今のサラリーマンは勤続年数を重ねてもなかなか給料は上がりませんし、賃貸の中心である若者、独身層は雲の上の部屋だったのです。
一般的なサラリーマンが借りることができる部屋というのは東京都内であってもせいぜい、７～８万円程度なんです。
一方、水商売や風俗の方はどうでしょう。最低１０万円以上２０万近い家賃の部屋を希望されるのです。
そうして空室は数カ月になったのです。そんないい物件が数カ月も空室になるのです。信じられますか？
しかし、皮肉なことに、水商売や風俗をＮＧだっていっているのにもかかわらず、この物件には問い合わせがバンバン入る始末。
空室を解消してオーナーさんを安心させたい私にとっては歯がゆい思いです。
オーナーさんは需要とその物件の特徴を知らなかったのです。
この物件はむしろ、水商売や風俗やホストのためのお部屋なのです。
物件を購入したばかりのオーナーは、賃貸経営に理想を抱きがちです。
あせるオーナーさんに問い合わせの傾向から需要を粘り強く説明して、この物件を水商売などのナイトワークの方でもＯＫにしてもらったのです。
するとどうでしょう。
あっという間に空室は埋まってしまったのです。っていうか２番手まで入るぐらいです。
オーナーさんはとても喜んでいました。こうして少しずつ賃貸経営の意識も変わってくるのです。
こんな物件が世の中たくさんあるのです。
賃貸で借りるのは厳しいとされている水商売の方は、実はこのような一般では借りてもらえない高級物件の最高のお客さんだったのです。
水商売の方は、繁華街から近くで、グレードが高く、ペットが飼えたり、おしゃれだったり等々、家賃が高くてもそういったお部屋を選ぶのです。
だから、このマンション水商売の人が大多数住んでいる・・・・なんてこともあるのです。
きちんと探せば、もうすでに水商売御用達物件がたくさんあることになるのです。
増加するアルバイトにマッチする物件
もう一つ例を挙げます。
物件の中で一番空室になりやすいのは
- 築１０年を超えた物件
- 駅から少し遠い物件
- あまり人気のない地域
こういった物件も新築の時はあったわけで、空室が長引くこともあまりなかったのです。
でも条件が少し需要からずれている物件は築年数経過によってその影響は大きくなるのです。
人間というのはとてもわがままな動物で。。。。特に日本人は
築年数が新しいのが正義！という傾向が強いのです。
そしてそれと同時に賃貸物件というのは毎年どんどん出来上がってくるわけですから、古くなると今の需要と少しずつですがかけ離れていくのです。
それに漏れた物件たち。。。。
大家さんや不動産屋はまずどうするかというと、家賃を下げるんです。
これって空室対策の王道なのです。手っ取り早い手段と言えます。
そして次に考えるのが、設備の新調です。エアコンを変えたり、照明器具を付け替えたり、お部屋のお化粧をするんです。
大抵の場合はこれでいけるんですが、最近ではどんなに家賃を下げても部屋が決まらないという恐怖現象が起こってきているんです。
さすがに都内ではありませんが、東京市部、神奈川、埼玉、千葉でも家賃３万にしても決まらないんです。
客観的に見て、絶対３万や４万じゃ安いよね、と思うんですが、実際のお部屋探しは究極的には家賃ではないんです。
そういった物件は、売るに売れない。部屋もしっかりメンテナンスされているのにです。
さあ、困った。。。。
そうなると最終手段として、大家さんは新築の時の入居審査基準よりずっと緩めないと空室解消は難しいと判断するわけです。
ナイトワーク対応の保証会社
今は家賃保証会社がありますのでそういった選択をされる大家さんってとっても多いんですよ。
つまり、今まで入居審査に落としていたような方でも受け入れて賃貸経営の基本に立ち返っているということです。
入居審査で落とすだけではあまりに能がない大家ですが、そういったユーザーをいかにリスクを減らして迎い入れるか。
これがこれから進むべき大家像なのです。
昔の大家さんは貸してあげるという感覚でしたが、今はだいぶ変わってきてますし、そもそもそういった入居審査に通りずらい方を想定して対応可能な保証会社も増えているんです。
もちろん、そのほかの点でトラブルを起こしそうな人は従来通りＮＧですが。。。
じゃあ、どうやって探せばいいの？
自分が水商売であることをわざわざ不動産屋に行って説明したりするのは少し抵抗感ある人もいるかもしれません。
その都度、希望の物件を営業マンに『この物件水商売の方でもＯＫですか？』と問い合わせてもらい一喜一憂するのは正直疲れますよね。
私は水商売の方やアルバイトなどの方はイエプラ→手間をかけずお部屋を探したい方はこちらをお勧めしています。
- イチイチ自分の境遇を不動産屋に伝えるのは億劫
- 昼夜逆の生活で不動産屋に行くのがとてもツライ。
- 忙しいからいろいろな不動産屋から電話が来ても対応がムリ。
もしこんな方であればとてもおすすめできる部屋探しの方法です。
アプリ形式なのですがライン感覚のやり取りでお部屋探しができるのです。
つまり、お部屋探しの条件と簡単なプロフィールの入力をするだけであとは部屋の情報を待っているだけです。
もし自分の好みに合わなければ、さらにお部屋探しを継続してもらえばいいのです。
顔も合わせず、親身になって部屋探ししてもらえるから、とても好評です。
簡単に言うと、お部屋探しのエージェントにお任せできる環境がスマホ１つで実現できること。
それに複数の不動産屋に依頼すると、電話営業がしつこいですし、来店の手間もないから時間が最小限に抑えられるというわけです。
また、対面だと緊張して自分の条件をはっきり言えなかったりしますが、これだとじっくり考えて返事ができますし、強引な営業も受けずに済みます。
とにかく何でも紹介して、窓口を一元化しましょう。これなら、不動産屋ごとに何回も同じ説明をしなくてもいいですし、頭の中でどの不動産屋の話だったか忘れることもありません。
これからコロナを機にこういったサービスの普及がどんどん加速されていくと思いますからぜひ活用してみてください。